上半年百城房價(jià)整體上漲逾7% 核心一、二線城市輪番領(lǐng)漲
7月11日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2016年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》。報(bào)告顯示，2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各類需求集中釋放推動(dòng)市場整體高位運(yùn)行，代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。百城價(jià)格上半年累計(jì)上漲7.61%，核心一、二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。
量價(jià)高位推動(dòng)下，上半年品牌房企業(yè)績大增，同時(shí)大型房企資源整合加劇，對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場投資態(tài)度積極，造成地價(jià)短期急劇攀升，其中南京、蘇州等城市地價(jià)漲幅尤為顯著。而展望下半年，報(bào)告分析認(rèn)為隨著房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，市場量價(jià)增速將放緩，全年市場將表現(xiàn)為量價(jià)平穩(wěn)增長，絕對(duì)水平將創(chuàng)新高。由于房地產(chǎn)市場庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡，去庫存仍是下半年主基調(diào)。
十大城市二手住宅漲幅創(chuàng)近5年新高
中指院的最新報(bào)告顯示，2016年上半年，我國房地產(chǎn)市場延續(xù)上年末向好局勢(shì)。新房方面，上半年百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲7.61%，其中一季度上漲2.94%，二季度上漲4.54%。上半年一、二、三線城市分別累計(jì)上漲12.79%、5.33%、4.27%；二季度分化趨勢(shì)明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二線城市漲幅擴(kuò)大顯著。
二手房方面，上半年十大城市二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲12.62%，漲幅較去年同期擴(kuò)大8.23個(gè)百分點(diǎn)，為近5年同期最大累計(jì)漲幅，其中一季度大幅上漲7.20%，二季度上漲5.05%；與新房相比，二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅超過新房3.77個(gè)百分點(diǎn)。
報(bào)告指出，政策及貨幣環(huán)境持續(xù)寬松推動(dòng)樓市成交增長。上半年，50個(gè)代表城市新建住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對(duì)量為歷史同期最高水平，其中3月創(chuàng)單月歷史新高，二季度增速有所收窄。從各級(jí)城市來看，上半年各類城市同比均增長，二線城市成交同比增幅最高。
二手房方面，十大城市二手住宅累計(jì)成交77.59萬套，同比增長42.5%，其中二季度各月成交持續(xù)環(huán)比下降，6月同比亦下降。庫存與去化方面，受益于成交快速增長，20個(gè)代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，絕對(duì)量處近兩年最低水平，庫存消化時(shí)間縮短至7.7個(gè)月。
樓市量價(jià)的變化也體現(xiàn)在房企的銷售業(yè)績上。
上半年，房企銷售業(yè)績大幅提升，115家房企銷售業(yè)績突破50億元，重點(diǎn)監(jiān)測的20家品牌房企銷售額同比增長59.8%，代表企業(yè)目標(biāo)完成率達(dá)六成。拿地方面，市場回暖激發(fā)品牌房企補(bǔ)倉熱情，代表房企累計(jì)拿地面積同比增長49.1%，其中二線城市拿地占比顯著提高。融資方面，融資成本維持低位，房企融資規(guī)模創(chuàng)新高。企業(yè)整合方面，大型房企兼并重組壓力增大，行業(yè)洗牌將進(jìn)一步加劇。
房企的拿地?zé)崆楹透鞯赝恋毓?yīng)緊張也推高了地價(jià)。上半年，全國300個(gè)城市各類用地推出及成交面積同比分別下降3.9%和0.9%，絕對(duì)水平均創(chuàng)近六年同期新低。一線城市住宅土地成交面積大幅下降，二線城市整體成交面積微增。
但在價(jià)格方面，高價(jià)土地成交致各類用地成交樓面價(jià)同比上漲33.9%，溢價(jià)率達(dá)40.9%。各線城市樓面價(jià)同比均上漲、溢價(jià)率均提高。其中，二線城市土地出讓金占比明顯提升，樓面均價(jià)同比漲幅在各級(jí)城市中最顯著，特別是蘇州、南京、杭州等城市地價(jià)翻倍。
下半年銷售面積或同比下降
報(bào)告認(rèn)為，在多重政策利好影響下，上半年一線及部分熱點(diǎn)二、三線城市的樓市顯現(xiàn)過熱發(fā)展態(tài)勢(shì)。
隨著城市分化加劇，地方因城施策調(diào)控呈現(xiàn)差異化。部分熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已逐漸收緊，限購加碼、限貸限價(jià)政策接連出臺(tái)。而多數(shù)三、四線城市庫存壓力依然嚴(yán)峻，多管齊下去庫存仍是重點(diǎn)。同時(shí)，成渝、長三角城市群規(guī)劃落地，“營改增”進(jìn)入實(shí)施階段，住房租賃市場頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)，住房制度建設(shè)等長效機(jī)制逐步完善，中央層面房地產(chǎn)政策趨于穩(wěn)定。
對(duì)于下半年的樓市走向，報(bào)告分析，去年以來的寬松貨幣信貸政策推動(dòng)熱點(diǎn)城市量價(jià)高漲，但二季度以來貨幣信貸環(huán)境有趨緊態(tài)勢(shì)。雖然下半年整體貨幣信貸政策預(yù)計(jì)趨穩(wěn)，但針對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信貸政策收緊預(yù)期加強(qiáng)。
報(bào)告認(rèn)為，由于因城施策基調(diào)下各地政策分化將會(huì)更為顯著，房地產(chǎn)多元化政策將會(huì)推動(dòng)住房制度改革加快，促進(jìn)庫存去化。但下半年熱點(diǎn)城市調(diào)控政策存在收緊預(yù)期，需求釋放有限。
與此同時(shí)，受去年同期高基數(shù)的影響，下半年銷售面積同比下降是大概率事件，但全年仍將保持同比增長，增幅可能會(huì)在4.6%—6.6%之間。而隨著下半年成交面積下降，成交價(jià)格增幅放緩，預(yù)計(jì)全年銷售額同比增幅在13.3%—15.3%之間。
供應(yīng)方面，報(bào)告預(yù)計(jì)下半年貨幣信貸政策趨穩(wěn)，銷售回落，新開工增速較上半年會(huì)有所下降，但仍將持平于去年同期，全年新開工面積同比增幅可能在6.4%—8.4%之間。另外，新開工趨穩(wěn)、企業(yè)資金狀況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將繼續(xù)保持增長，較上半年略有放緩，全年同比增速可能在5.7%—7.7%之間。
就不同城市下半年的樓市走向，報(bào)告認(rèn)為，在城市分化不斷加劇的背景下，各類城市面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇。
一方面，一線及蘇州、南京等二線城市在寬松的貨幣及政策環(huán)境下，市場急劇升溫。但成交大幅增長透支未來需求，而房價(jià)高企也導(dǎo)致市場觀望情緒漸濃，加之杠桿水平持續(xù)升高、信貸政策收緊預(yù)期加強(qiáng)，將導(dǎo)致下半年市場出現(xiàn)波動(dòng)。另一方面，三、四線城市去庫存初見成效，但短期及中長期庫存仍處于高位，且部分二線城市非住宅市場供應(yīng)過剩，下半年仍以去庫存為主，企業(yè)可抓住相關(guān)政策機(jī)遇加快去庫存。
■連線
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：
銷售業(yè)績搶眼
難改去規(guī)模需求
2016年上半年龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗，“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量從去年上半年的1家增加到5家，預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將在10家左右。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，總的來看，2016年上半年“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競爭優(yōu)勢(shì)，市場進(jìn)一步向品牌房企集中，分化發(fā)展格局愈加明顯。但他也指出，今年上半年房企業(yè)務(wù)規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)張，主要受企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張慣性影響，銷售業(yè)績回升的表現(xiàn)并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)模化的擴(kuò)張模式繼續(xù)前行。
“事實(shí)上，由于市場去庫存壓力、銷售業(yè)績指標(biāo)等因素，龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤率的降低，甚至有的龍頭房企為了實(shí)現(xiàn)短期規(guī)模化效應(yīng)，基本貼著成本跑量，導(dǎo)致利潤率下滑明顯，規(guī)模化后房企的日子已經(jīng)不再那么好過。”張宏偉說。
他認(rèn)為，不能只看龍頭房企銷售業(yè)績規(guī)模的表現(xiàn)多么光鮮亮麗，還應(yīng)該看其真實(shí)的內(nèi)在指標(biāo)。傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)走向“白銀十年”，規(guī)模化時(shí)代已經(jīng)過去，房價(jià)走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難在土地升值或者房價(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢(shì)。
“房企在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí)，市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率才是最關(guān)鍵的問題，”張宏偉表示，同時(shí)也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃印７科蟾鼞?yīng)該著眼未來，關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃樱季謶?zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，營造未來贏利機(jī)會(huì)。（牛思遠(yuǎn)）