2020百?gòu)?qiáng)房企評(píng)測(cè)出爐：行業(yè)利潤(rùn)增速下滑 33家存貨超千億
根據(jù)《2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，萬(wàn)科位列第一，中國(guó)恒大、碧桂園分列第二、第三位。融創(chuàng)中國(guó)排名提升較大，位列第四；中國(guó)海外發(fā)展排名與上年一致，位列第五；保利地產(chǎn)排名下降兩位，排名第六。華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股和富力地產(chǎn)分列第七至第十位。
據(jù)測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2019年上市房企總資產(chǎn)均值為1409.37億元，同比上升25.67%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均值為270.00億元，同比增長(zhǎng)34.39%；凈利潤(rùn)均值為28.68億元，同比增長(zhǎng)11.94%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升1.87個(gè)百分點(diǎn)至69.96%；凈負(fù)債率均值同比上升3.25個(gè)百分點(diǎn)至95.77%。
經(jīng)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)企業(yè)資本估值向下
2019年上市房企總資產(chǎn)均值、凈資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值都呈現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)。
從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，截至2019年末，總資產(chǎn)超過(guò)千億的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過(guò)3000億的企業(yè)22家，約占上市房企總量的11%。
其中，超過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)有5家，依次是萬(wàn)科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷售金額方面，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等上市房企繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)居規(guī)模優(yōu)勢(shì)房企行列。
經(jīng)營(yíng)規(guī)模雖穩(wěn)步增長(zhǎng)，企業(yè)資本估值卻有所降低
報(bào)告顯示，2019年A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于港股內(nèi)房股板塊，這是因?yàn)橄愀凵鲜械牡禺a(chǎn)股大部分是龍頭房企，當(dāng)前市場(chǎng)向頭部集中的趨勢(shì)加速，資金更青睞龍頭房企。
從估值來(lái)看，近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，依次為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。
負(fù)債比率小幅提升行業(yè)利潤(rùn)增速下滑
2019年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定，償債風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。從長(zhǎng)期償債能力看，2019年末上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個(gè)百分點(diǎn)。
從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布上看，2019年約25%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于60%，約16%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于60%和70%之間，約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于70%和80%之間，約27%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于80%和90%之間；另外6%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于90%。
負(fù)債比率小幅提升的是，行業(yè)盈利增速再次下滑。
2019年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.50%，較2018年下降0.30個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)凈利率均值為2.18%，較2018年上升0.18個(gè)百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值為4.74%，較2018年下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，三大盈利效率指標(biāo)與2018年相比沒有太大變化，表明當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。但從絕對(duì)盈利規(guī)模和相對(duì)盈利能力來(lái)看，絕大部分房企盈利規(guī)模介于100億元以下，資產(chǎn)回報(bào)率介于0~10%之間。
33家房企存貨超千億
2019年末存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.33、0.28和0.20，較上年數(shù)據(jù)略有小幅下降。
同時(shí)，截至2019年底，上市房企存貨總計(jì)13.99萬(wàn)億元，其中存貨超過(guò)1000億元的有33家，較去年增加4家；超過(guò)3000億元的有10家，分別為恒大、碧桂園、萬(wàn)科、中海、保利、華潤(rùn)、綠地、融創(chuàng)、龍湖和招商蛇口。
另一方面，從各類型上市房企表現(xiàn)看，高速周轉(zhuǎn)型企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均領(lǐng)先于行業(yè)平均水平，三項(xiàng)指標(biāo)分別為0.59、0.46、0.35；平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)三項(xiàng)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.31和0.22；落后經(jīng)營(yíng)型企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)則低于總體均值水平。
堅(jiān)持深耕主業(yè) 多元布局垂直下沉
盡管一再?gòu)奶帷熬劢狗康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性”，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，地方因城施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定”，融資政策逐步收緊，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度不如前些年來(lái)得大。
但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，多數(shù)上市房企仍繼續(xù)堅(jiān)持主業(yè)深耕，大多數(shù)上市房企第一主營(yíng)業(yè)務(wù)依舊為地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)業(yè)收入分別大于70%的上市房企數(shù)量，合計(jì)占比約達(dá)到了65%。
從戰(zhàn)略趨勢(shì)來(lái)看，上市房企多圍繞“1+X”，即聚焦主業(yè)，多元業(yè)務(wù)協(xié)同的方向發(fā)展，更加重視集團(tuán)健康、可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)多元業(yè)務(wù)的布局更加審慎，“增利潤(rùn)，降負(fù)債”受到上市房企的關(guān)注。
在多元業(yè)務(wù)方面，上市房企進(jìn)軍方向多數(shù)以圍繞房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)為主。其中，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，酒店及相關(guān)、裝修、文旅城運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，上市房企布局較少，規(guī)模有待增長(zhǎng)。總體來(lái)看，上市房企的多元業(yè)務(wù)正在不斷垂直下沉。