專家看淡樓市：房?jī)r(jià)每年會(huì)掉7%?跌20年跌掉80%
說(shuō)到房?jī)r(jià)，上周，社科院發(fā)布了一年一度的中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告，但是一經(jīng)發(fā)布就被解讀為，房?jī)r(jià)將會(huì)斷崖式下跌，社科院又“緊急”回應(yīng)，相關(guān)報(bào)道“以偏概全”，但是我們回顧也發(fā)現(xiàn)，這幾年，各界對(duì)于房地產(chǎn)的種種預(yù)測(cè)也是非常有趣。
預(yù)測(cè)房?jī)r(jià) 學(xué)者輸給開(kāi)發(fā)商
近日社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》指出，目前住房市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，外部風(fēng)險(xiǎn)積聚。一線城市房?jī)r(jià)畸高；三四線城市庫(kù)存高企。報(bào)告預(yù)測(cè)，2015年10月至2016年9月，中國(guó)房?jī)r(jià)可能“先升后降”。在經(jīng)歷較快上升，2016年第二季度后，有出現(xiàn)一波斷崖式下跌的可能。正是這幾句話，被外界解讀為社科院看淡樓市。
我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)判斷，業(yè)內(nèi)也是明顯分為兩派，有趣的是，看空房地產(chǎn)的，很多是學(xué)者，對(duì)房?jī)r(jià)非常悲觀，建議趕緊賣房，而看多者很多都是房地產(chǎn)從業(yè)者，認(rèn)為再不買房就要再等幾十年。從近十年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，高大上的經(jīng)濟(jì)學(xué)家明顯輸給房地產(chǎn)老板。
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠已經(jīng)看空中國(guó)房地產(chǎn)近十年，近期依舊悲觀。他認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。目前應(yīng)該趕快出手賣掉，不應(yīng)再做發(fā)財(cái)?shù)膲?mèng)，現(xiàn)在把房子賣了，一輩子開(kāi)心。
中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)、地方政府融資平臺(tái)，如果要人為制造這些市場(chǎng)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，肯定會(huì)后患無(wú)窮，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)只是回光返照。
一直被媒體緊盯的任志強(qiáng)，則是一直看多樓市，今年年中他就表示，只要經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)的，房地產(chǎn)肯定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，2015年的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲，若今年不買房，那就只好再等30年。
實(shí)際上，房?jī)r(jià)上漲，主要跟人口能否持續(xù)增加有關(guān)，以上海為例，2010年上海常住人口增加93萬(wàn)，2011年增加44萬(wàn)， 2012年增加33萬(wàn)，2013年增加35萬(wàn)，2014年增加11萬(wàn)，每年保持凈流入，5年增長(zhǎng)216萬(wàn)人，而從2000年以來(lái)的數(shù)據(jù)計(jì)算，人口更是增加817萬(wàn)人，增幅50.8%。顯然，人口的持續(xù)流入是房?jī)r(jià)不斷走高的根本因素。
對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，學(xué)者理性有余實(shí)踐不足，而房產(chǎn)老板由于自身利益，一直喊多也在情理之中。中國(guó)地域廣闊，一二線和三四線城市差距非常大，貨幣寬松導(dǎo)致的投資需求，會(huì)造成了房?jī)r(jià)中短期的較大波動(dòng)，但人口才是最根本的主導(dǎo)因素，人口流入，房?jī)r(jià)看跌，人口流入，房?jī)r(jià)看漲。
連夜排隊(duì)購(gòu)房 上海又現(xiàn)日光盤
12月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)。同比方面，百城住宅均價(jià)較去年同期上漲2.93%，漲幅較上月擴(kuò)大0.86個(gè)百分點(diǎn)這也是百城房?jī)r(jià)同比環(huán)比連續(xù)第四個(gè)月上漲。目前樓市到底是漲還是跌，長(zhǎng)三角地區(qū)應(yīng)該說(shuō)極具代表性，今天我們先到上周末上海新開(kāi)的樓盤去看一下,令我們震驚的是，開(kāi)盤當(dāng)天就幾乎賣完。
記者 彭予：我現(xiàn)在是在上海市普陀區(qū)和嘉定區(qū)交界處的一個(gè)售樓中心，今天是這個(gè)樓盤開(kāi)盤的第一天，我們可以看到排隊(duì)人群已經(jīng)從大廳排到了外面我目測(cè)了一下大概有100多米。
記者趕到這個(gè)樓盤開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)時(shí)外面正下著大雨還夾雜著小雪，售樓中心的門口三名保安現(xiàn)場(chǎng)維持著秩序，一一確認(rèn)是否是內(nèi)場(chǎng)叫號(hào)的順序，這些不停著急往前擠的人群，很多是頭天上午就開(kāi)始排隊(duì)，排了一天一夜在這里等待的。
上海看房者：帶著被子過(guò)來(lái)的，昨天中午十二點(diǎn)鐘開(kāi)始，站到現(xiàn)在，又冷又餓，就是為了搶一套這里的房子。
上海看房者：昨天是從早上八點(diǎn)鐘開(kāi)始排隊(duì)排了一天一夜。
上海看房者：搶都搶不到房子，兩房的話基本都沒(méi)有了，就一個(gè)小時(shí)左右就已經(jīng)賣光了。
一些沒(méi)能進(jìn)入內(nèi)場(chǎng)的看房者說(shuō)他們今天上午聽(tīng)到消息，急忙趕來(lái)，不過(guò)已經(jīng)沒(méi)有號(hào)，據(jù)了解此次開(kāi)發(fā)商推出的項(xiàng)目主要是一房和二房，50年產(chǎn)權(quán)的商辦項(xiàng)目，而看房者之所以這么辛苦在帳篷里過(guò)夜排隊(duì)買房主要還是因?yàn)閮r(jià)格便宜。
上海看房者：周邊房?jī)r(jià)大概達(dá)到如果說(shuō)是公寓的話，那也是達(dá)到一兩萬(wàn)吧，住宅的話那更高了。
上海看房者：他說(shuō)是有折扣嗎，我算下來(lái)八千五左右，所以就會(huì)覺(jué)得還蠻劃算的，因?yàn)槲覀兪窃谄謻|那邊住那邊均價(jià)是三萬(wàn)幾了。
記者發(fā)現(xiàn)買房者當(dāng)中不乏一些投資客，有人一下就買了八套，這位阿姨一口氣就買了四套。
上海看房者：我買了好幾套了。投資也行，買一室戶的租一月租兩千好租吧，你現(xiàn)在存銀行，利息很低。
記者離開(kāi)時(shí)已是下去1點(diǎn)半，售樓中心和樣板間依然已經(jīng)擠滿人，此時(shí)記者發(fā)現(xiàn)墻上粘貼的售出情況一覽表174套房只剩下9套房了，對(duì)于如此的銷售速度不少人提出質(zhì)疑。
上海購(gòu)房者：剛開(kāi)盤很多房型都沒(méi)了，只有一室戶的房子，人家都不相信，我們是不相信的。
上海購(gòu)房者：我感覺(jué)這是炒作吧。
上海購(gòu)房者：不會(huì)那么緊張的這是房子又不是買菜了。
一年成交頂三年 每平26萬(wàn)刷新歷史記錄
在上海今年不光是普通住宅交易火爆，豪宅市場(chǎng)也是漲勢(shì)驚人。截至11月，上海單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)豪宅已成交490套，已超過(guò)過(guò)去3年的年度成交之和，可謂是2015豪宅市場(chǎng)的大年。
按照業(yè)內(nèi)對(duì)豪宅的定義，豪宅是指當(dāng)年商品住宅成交均價(jià)3倍以上，或套均總價(jià)6倍以上的房源，2006上海商品住宅的成交均價(jià)是每平方米9655元，當(dāng)時(shí)單價(jià)為28965元的房源就可以算得上豪宅了，那么2015年1-11月上海商品住宅的成交均價(jià)是每平方米31966元，按照推算現(xiàn)在單價(jià)需要達(dá)到95898元才能稱得上豪宅，這個(gè)數(shù)字是2006年的3.3倍，我身后的湯臣一品稱得上真正的頂級(jí)豪宅，目前的均價(jià)達(dá)到每平方米26萬(wàn)元，就在上個(gè)月湯臣一品賣了二套房子，分別為1.50億元和1.61億元，總額達(dá)到3.1億元，據(jù)了解目前湯臣一品的租客大多是世界500強(qiáng)的高管，而買家也是一些知名企業(yè)家和影視明星。
在上海浦東陸家嘴濱江大道旁的湯臣一品，金色大氣的歐式大門前一名保安警惕地注意著過(guò)往的行人，不時(shí)有一些豪車進(jìn)出，透過(guò)大門記者看門大院內(nèi)也停靠著不少豪車。就是這個(gè)樓盤不斷刷新上海豪宅單價(jià)的歷史記錄。在今年上海成交過(guò)億的14套豪宅中，湯臣一品占了3套，其中6月份成交的1套2.43億元豪宅創(chuàng)下了歷史總價(jià)最高紀(jì)錄。11月17、18日兩天，湯臣一品接連成交了2套億元豪宅，超過(guò)去年11月底綠城黃浦灣24.22萬(wàn)元/平米的歷史最貴成交單價(jià)。
某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)高級(jí)研究員 楊科偉：今年上海的那些高端的住宅里面，賣的比較多的其實(shí)是一千到兩千萬(wàn)之間的，占比大概是有82%左右的水平。其實(shí)真正很高端的那些，像湯臣這種級(jí)別的豪宅其實(shí)沒(méi)有多少，比如說(shuō)五千萬(wàn)以上這種，大概也就90幾套。
11月上海豪宅成交表現(xiàn)較好的項(xiàng)目還有徐匯衡山路板塊的嘉御庭以及黃浦濱江板塊的綠城黃浦灣，成交量均在10套以上。其中嘉御庭共成交了15套公寓房源，吸金3.16億元，成交均價(jià)為115560元/平方米，是頂級(jí)豪宅市場(chǎng)成交量與成交額的雙料冠軍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在限購(gòu)限貸的背景下，目前購(gòu)買豪宅的依然是上海本地戶籍為主，年齡在35歲到45歲之間。而豪宅成交量激增的背后一方面是今年政策面的持續(xù)寬松，釋放了前幾年累積的改善性需求，另一方面豪宅絕對(duì)價(jià)高，但漲勢(shì)仍低于普通住宅。而來(lái)自于股市的獲利盤也是推手之一。
楊科偉：今年有很多的中小板跟創(chuàng)業(yè)板暴漲。其實(shí)在中小板和創(chuàng)業(yè)板里面，有很多是個(gè)人股東，很多人今年是套現(xiàn)。那么這種套現(xiàn)其實(shí)立即就形成一種購(gòu)買力。
上海：列11月份一線城市漲幅之首
數(shù)據(jù)顯示11月一線城市樓市成交面積同比上漲5.48%，上海漲幅位居首位為22.14%。那么本輪樓市的上漲究竟是什么原因，上海未來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)又會(huì)如何？
數(shù)據(jù)顯示：2015年11月，上海市商品房成交面積223.96萬(wàn)平方米，與去年同期相比增加53.80%；成交均價(jià)為30056元/平方米，比去年同期水平上漲了22.84%。商品住宅成交面積為149.50萬(wàn)平方米，比去年同期水增加43.80%；成交均價(jià)為34730元/平方米，比去年同期水平上漲了25.42%。比本年成交最高的十月份相差0.99%。
業(yè)內(nèi)專家艾青：以往的11月份我們一般都是銷售的話，沒(méi)法和10月份相比，但是今年我們感覺(jué)到，11月份，哪怕是最后一周，它的成交的面積都會(huì)在35萬(wàn)平方，全月的話會(huì)有140萬(wàn)平方。比去年的這個(gè)同比來(lái)說(shuō)是增長(zhǎng)了不少。
業(yè)內(nèi)專家葉兵：大于90平米以上，兩房甚至三房以上，這種改善性需求的釋放，對(duì)整個(gè)的市場(chǎng)價(jià)格拉伸，還是有一個(gè)非常大的作用 當(dāng)然這里面也包括豪宅，一些別墅這樣的交易。
對(duì)于本輪上海樓市的上漲，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要是330的新政開(kāi)始公布之后，降息、 降準(zhǔn)以及公積金二套房貸款等各種利好政策效應(yīng)的疊加釋放，再加上近期上海拍出純住宅用地新的總價(jià)和單價(jià)地王，也使得成交價(jià)格應(yīng)聲而漲。
艾青：交易的這個(gè)稅費(fèi)的從5年變到3年的營(yíng)業(yè)稅也好，另外的話還有就是土地的現(xiàn)在土拍比較緊缺。
葉兵：公積金的政策利好消息的釋放，對(duì)剛需的這種，整個(gè)的這種推進(jìn)，有非常大的幫助作用，也包括了，比如說(shuō)我們最近，在第二胎政策，
對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為北上廣深這些大城市依然會(huì)穩(wěn)中有升。
艾青：對(duì)于一線城市，北上廣深的話，它人口一定是凈流入的。單從這個(gè)人口的結(jié)構(gòu)來(lái)看，三四線的城市，目前的庫(kù)存的壓力 相對(duì)來(lái)說(shuō)時(shí)間換空間的這種時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些。
葉兵：上海這個(gè)城市的這種需求，我們?cè)谖磥?lái)一段時(shí)間里面，會(huì)持續(xù)活躍。所以在整個(gè)價(jià)格上漲這塊的壓力，我們認(rèn)為還是穩(wěn)中有升的這么一個(gè)態(tài)勢(shì)。