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理性又專業(yè)的業(yè)主

是小區(qū)最寶貴的資源

中國(guó)新聞周刊消息 成功換掉物業(yè)后，與供應(yīng)商之間的上百個(gè)合同糾紛材料在辦公桌上堆成了小山。遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，65歲的韓德友，大半個(gè)身體都“埋”在里面，同樣搭進(jìn)去的，還有這個(gè)年齡本該享有的自由和閑暇。

“現(xiàn)在全身心投入到業(yè)委會(huì)的工作，最終目的就是把4000萬元追回來。”韓德友告訴《中國(guó)新聞周刊》。

一個(gè)月前，得知上海市普陀區(qū)人民法院的一審判決支持中遠(yuǎn)物業(yè)向中遠(yuǎn)兩灣城返還4000萬元，這位業(yè)委會(huì)主任曾短暫地松了口氣。但與輿論“最牛業(yè)委會(huì)”“最牛小區(qū)”的熱切稱贊不同，中遠(yuǎn)兩灣城的業(yè)委會(huì)從未真正放松下來。就在一周前，中遠(yuǎn)物業(yè)已向上級(jí)法院提起上訴，這意味著4000萬元能否真正落袋，還存有很大的變數(shù)。

暫時(shí)獲勝后，許多小區(qū)的業(yè)委會(huì)慕名而來，但韓德友和同事總告訴他們：“兩灣城的經(jīng)驗(yàn)難以復(fù)制。”

某種程度上，這個(gè)謹(jǐn)慎的結(jié)論正是中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會(huì)對(duì)這場(chǎng)曠日持久的維權(quán)的總結(jié)。從業(yè)主與物業(yè)在2007年前后產(chǎn)生矛盾，到2021年2月新選聘的萬科物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，再到2023年1月31日獲得一審判決，法院認(rèn)可的4000萬元公共財(cái)產(chǎn)背后，是業(yè)主向物業(yè)維權(quán)16年的經(jīng)驗(yàn)與歧路。

超大小區(qū)“老”了

和妻子一起看完樣板間，鄭明當(dāng)場(chǎng)就為只建到5層的中遠(yuǎn)兩灣城付了1000元定金。

這是千禧年前夕，作為老上海人，鄭明知道，幾年前，這里還是上海中心城區(qū)面積最大、危棚簡(jiǎn)屋最集中的棚戶區(qū)，其中潭子灣、潘家灣、王家宅，與鄰近的朱家灣、藥水弄合稱“三灣一弄”，是上海出了名的窮街陋巷。

作為上海市舊區(qū)改造的重大工程，這里創(chuàng)下了動(dòng)遷資金最高、速度最快、面積最大的改造紀(jì)錄。

雖然棚戶區(qū)的印象猶存，但樣板間規(guī)整的房型，朝南偏西帶來的好采光，都讓長(zhǎng)期居住在公租房的鄭明十分滿意。每平方米價(jià)格還不到4000元，那時(shí)鄭明沒有投資的想法，依然買了兩套。2001年初，分四期開發(fā)的兩灣城，一期交付，鄭明一家搬進(jìn)新居，成了最早入住兩灣城的業(yè)主之一。

幾乎同時(shí)入住的，還有韓德友一家。“當(dāng)時(shí)是4200多元一平方米，專家都在說這個(gè)房?jī)r(jià)貴。”韓德友記得很清楚，之所以買，是看準(zhǔn)了小區(qū)的位置和交通，那時(shí)蘇州河剛開始整治，小區(qū)緊挨著蘇州河，距離地鐵3號(hào)線和4號(hào)線站點(diǎn)只有200米，小區(qū)東緣緊挨著上海火車站。

入住小區(qū)以后，環(huán)境更是好得超乎預(yù)期，超過40％的綠化率遠(yuǎn)高于30％的一般標(biāo)準(zhǔn)，此外，網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所一應(yīng)俱全。

“小區(qū)50萬平方米的規(guī)劃占地面積里，有20萬平方米都是綠化，相當(dāng)于兩個(gè)人民公園大小。”賀明回憶，“有人跟我說這里是‘水泥森林’，我進(jìn)來一看，樓間距最大的地方能有七八十米。”

然而，由于小區(qū)整體開發(fā)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，2006年四期交付后不久，一期的設(shè)備設(shè)施已經(jīng)開始老化。業(yè)主們發(fā)覺，小區(qū)到夜間越來越昏暗，可照明設(shè)施卻一直沒人維修。大量樹木需要灌溉，可噴淋設(shè)施卻癱瘓了很久。起初每幢樓內(nèi)的大堂都有安保人員，后來也被物業(yè)撤走。

小區(qū)里流傳最廣泛的故事，是有業(yè)主偶然發(fā)現(xiàn)草叢里壞掉的景觀燈被灌滿了水泥，意識(shí)到問題的業(yè)主挨個(gè)檢查，發(fā)現(xiàn)被灌了水泥的燈桿十之有六。地庫里，燈架上的燈泡只剩五分之一。業(yè)主們?yōu)榇苏业轿飿I(yè)，得到的答復(fù)卻是“維修費(fèi)用較高，夜間照明無需太多”。

再加之房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火熱，被開發(fā)商帶到浙江等地開盤的兩灣城四期，吸引了諸多炒房客。大戶型房源被二房東接手后，加隔斷出租，170㎡的四室兩廳，至少能住十幾個(gè)人。幾年時(shí)間里，群租從四期蔓延到另外三個(gè)區(qū)域，擁有11600多戶居民的超大社區(qū)兩灣城，就變成上海內(nèi)環(huán)最有名的群租房聚落，被外界貼上“魔幻”的標(biāo)簽。

矛盾自此變得日益尖銳，業(yè)主對(duì)物業(yè)的指控也從服務(wù)質(zhì)量不佳升級(jí)到“中飽私囊”。比如，有業(yè)主指控物業(yè)放縱保安從公共車位收益中賺取差價(jià)。也有業(yè)主開始仔細(xì)閱讀物業(yè)張貼出來的審計(jì)公示，發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共收益數(shù)額越來越小，支出結(jié)余也越來越少。

在微信還沒有誕生的年代，鄭明發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共區(qū)域開始有三五成群的業(yè)主聚在一起議論和批評(píng)物業(yè)，類似的話題總能引起彼此陌生的業(yè)主之間的共鳴。誰也說不清是從什么時(shí)候開始，共鳴演變成一個(gè)明確的訴求：查賬。

抽查出問題

2008年下半年，剛搬進(jìn)兩灣城的賀明，在小區(qū)里結(jié)識(shí)了幾位退休前在同一個(gè)系統(tǒng)中工作的業(yè)主。“大家聊起來，發(fā)現(xiàn)我有豐富的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，就將我介紹給當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)主任，希望我也能參與業(yè)委會(huì)的工作。”賀明告訴《中國(guó)新聞周刊》。

兩灣城第一屆業(yè)委會(huì)在2007年5月成立，由于當(dāng)時(shí)四期尚未交付，所以來自四期的業(yè)委會(huì)委員一直處于空缺狀態(tài)。在相識(shí)業(yè)主和業(yè)委會(huì)的動(dòng)員下，賀明參加了補(bǔ)選委員的競(jìng)選。

按照當(dāng)時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，選舉或更換業(yè)委會(huì)成員，在有近12000戶居民和商戶的兩灣城，當(dāng)選委員要獲得至少6000票。

“那時(shí)候移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)不發(fā)達(dá)，業(yè)主沒有被廣泛動(dòng)員的情況下，實(shí)際上只能靠街道、居委會(huì)來協(xié)助組織選舉，一家一戶去發(fā)、收選票。從啟動(dòng)補(bǔ)選到收完選票，就花了幾個(gè)月的時(shí)間。業(yè)主不積極的情況下，執(zhí)行起來沒辦法不粗糙，真正做下來，能得到3000票左右就可以當(dāng)選了。”賀明回憶。

但當(dāng)選委員和副主任后，賀明還發(fā)現(xiàn)，成立不到一年半的第一屆業(yè)委會(huì)，內(nèi)部已經(jīng)有了許多矛盾，也換過一次主任。第二任主任身體狀況不佳，主動(dòng)請(qǐng)辭。

在賀明的印象里，當(dāng)時(shí)小區(qū)的秩序已經(jīng)變得非常混亂，缺少停車位就是當(dāng)時(shí)最急迫的問題之一。他嘗試與物業(yè)溝通將小區(qū)道路改為單行道，以增加路邊停車位，但物業(yè)覺得難辦。“我說這是有利于業(yè)主的事情，我來承擔(dān)責(zé)任，我們形成一個(gè)決議，以后再做追認(rèn)。這樣小區(qū)的停車位才從300個(gè)增加到1000個(gè)。”賀明回憶。

這種情況下，業(yè)委會(huì)幾乎無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更不必提回應(yīng)業(yè)主們的“查賬”訴求了。對(duì)于業(yè)委會(huì)而言，業(yè)主要求的“查賬”，實(shí)際就是法律賦予的對(duì)小區(qū)專項(xiàng)維修資金、公共收益的收支情況做出審計(jì)的權(quán)利。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十七條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)專項(xiàng)維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)和換屆財(cái)務(wù)審計(jì)。”

兩灣城第一屆業(yè)委會(huì)履職期間，曾嘗試對(duì)2001年1月到2007年5月期間的資金和收支情況做財(cái)務(wù)審計(jì)。

當(dāng)時(shí)兩灣城與中遠(yuǎn)物業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定，1.75元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)中，1.3元部分為物業(yè)包干制，囊括物業(yè)提供服務(wù)的成本和利潤(rùn)，剩余的0.45元部分，用于小區(qū)公共區(qū)域用水、用電的“按實(shí)結(jié)算”，其中未支出的錢款就結(jié)余在公共賬戶上。此外，小區(qū)公共收益的主要來源是停車位收費(fèi)。

在第一屆業(yè)委會(huì)看來，審計(jì)項(xiàng)目中較為復(fù)雜的是“按實(shí)結(jié)算”部分，因?yàn)樗婕肮矃^(qū)域?qū)嶋H的用水和用電量核查。委員們商議決定，對(duì)“按實(shí)結(jié)算”部分，采取抽查一年數(shù)據(jù)的方式審計(jì)。如果被抽查年份審計(jì)結(jié)果與物業(yè)出具的審計(jì)結(jié)果一致，業(yè)委會(huì)就認(rèn)可物業(yè)這六年里就“按實(shí)結(jié)算”部分出具的審計(jì)公告。

“當(dāng)時(shí)抽查的是2005年1月到2005年12月的數(shù)據(jù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有問題。一是不該在按實(shí)結(jié)算部分支出的30多萬，他們支出了，需要退回；另外，他們用我們這個(gè)賬目代支了幾十萬，后面寫清楚了是墊資，但墊資你要拿回來。”賀明回憶。這樣一來，業(yè)委會(huì)就不能認(rèn)可物業(yè)之前的內(nèi)部審計(jì)了，“必須由我們業(yè)主來審計(jì)清楚”。

第一次審計(jì)無果而終

囿于當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，業(yè)委會(huì)沒有自己的財(cái)務(wù)人員，意味著所有的收支及賬目都由物業(yè)公司經(jīng)手和保管。要審計(jì)，就需要物業(yè)公司配合提供資料和憑證。為此，第一屆業(yè)委會(huì)曾多次與物業(yè)溝通。

當(dāng)時(shí)業(yè)主要求更換物業(yè)的聲音已此起彼伏，業(yè)委會(huì)告訴中遠(yuǎn)物業(yè)，如果還想繼續(xù)留在兩灣城服務(wù)，只能通過公開選聘程序，由業(yè)主最終決定，如連審計(jì)工作都不能配合，本來就多有質(zhì)疑和不滿的業(yè)主就更不會(huì)支持中遠(yuǎn)物業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)。

“當(dāng)時(shí)物業(yè)接受了，正因?yàn)樗麄兺馀浜希覀儾拍芷刚?qǐng)律師事務(wù)所進(jìn)駐調(diào)查，中遠(yuǎn)物業(yè)也派了財(cái)務(wù)人員協(xié)助。”賀明回憶，等到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查部分結(jié)束，審計(jì)團(tuán)隊(duì)按法律規(guī)定，要求物業(yè)為憑證蓋章，以便將憑證帶回律所做進(jìn)一步審計(jì)分析時(shí)，物業(yè)卻拒絕加蓋公章。

《中國(guó)新聞周刊》聯(lián)系中遠(yuǎn)物業(yè)求證相關(guān)過程，一名此前負(fù)責(zé)兩灣城的管理人員以“已經(jīng)不負(fù)責(zé)兩灣城”為由，拒絕接受采訪，中遠(yuǎn)物業(yè)的委托代理人也未回復(fù)《中國(guó)新聞周刊》的郵件。

據(jù)賀明回憶，第一次審計(jì)工作推進(jìn)到這一步，已是2009年年底。發(fā)現(xiàn)問題的業(yè)委會(huì)已經(jīng)十分接近業(yè)主想要獲取的答案。然而，由于物業(yè)不配合，沒能拿到最終審計(jì)結(jié)果的業(yè)委會(huì)認(rèn)為有必要通過訴訟推進(jìn)審計(jì)。

但要走訴訟程序，業(yè)委會(huì)必須從業(yè)主大會(huì)獲得授權(quán)。按照規(guī)定，第一屆業(yè)委會(huì)到2010年5月就要換屆，換屆前三個(gè)月不能召開業(yè)主大會(huì)，也就是說，留給第一屆業(yè)委會(huì)組織業(yè)主大會(huì)、獲取授權(quán)的時(shí)間不到兩個(gè)月。

審計(jì)工作原本可以由第二屆業(yè)委會(huì)接力完成，然而，事實(shí)證明，第二屆業(yè)委會(huì)自身就成了尖銳矛盾的焦點(diǎn)，推進(jìn)審計(jì)工作這一重任也無從談起。

第二屆業(yè)委會(huì)上任后，招致了最嚴(yán)重的質(zhì)疑和不滿。事實(shí)上，第二屆業(yè)委會(huì)也曾于2014 年4 月1日委托上海中惠會(huì)計(jì)事務(wù)所，進(jìn)行過一次為業(yè)委會(huì)提供工作參考的審計(jì)，但這份審計(jì)內(nèi)容未被業(yè)委會(huì)確認(rèn)。

韓德友不愿對(duì)傳聞置評(píng)，但對(duì)于第二屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)小區(qū)的幾項(xiàng)重要工程頗為不滿：“第二屆業(yè)委會(huì)也搞小區(qū)建設(shè)，大堂裝潢、監(jiān)控，花了兩三千萬，最后都報(bào)廢了。我們不知道這些工程是如何決策出來的，是否就是業(yè)委會(huì)的幾個(gè)人討論過，就讓物業(yè)找施工隊(duì)來干。這些設(shè)計(jì)和施工方案是怎么出來的？是不是按照國(guó)家或者地方的標(biāo)準(zhǔn)來做？有沒有專家論證過方案的可行性？”

在鄭明的印象里，到了2016年，事情已經(jīng)糟糕到了極點(diǎn)。開始有業(yè)主因?yàn)榫S權(quán)而與物業(yè)等利益相關(guān)方發(fā)生肢體沖突，業(yè)主們形成共識(shí)：要換物業(yè)，先罷免第二屆業(yè)委會(huì)。要罷免業(yè)委會(huì)依然困難重重，受挫的業(yè)主四處用力，僵持三年，終于在2019年罷免了第二屆業(yè)委會(huì)。

必須穩(wěn)妥，依法依規(guī)

成功罷免第二屆業(yè)委會(huì)后，韓德友也眾望所歸成為第三屆業(yè)委會(huì)委員候選人。

對(duì)韓德友來說，從2008年往后的八九年，是人生中難得的閑散時(shí)間。他擁有兩家公司，一周只花兩個(gè)下午去公司“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”。但從2017年開始，由于業(yè)主維權(quán)“轟轟烈烈”，大家開始在樓棟內(nèi)建立業(yè)主微信群，在群內(nèi)討論小區(qū)問題。

“我看到了問題，也客觀、理性地發(fā)表觀點(diǎn)，就被大家注意到，推我出來參與推進(jìn)工作。”韓德友認(rèn)為，激進(jìn)的對(duì)抗并不能真正解決問題，要維護(hù)小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)，涉及到方方面面的關(guān)系，必須穩(wěn)妥，依法依規(guī)。做競(jìng)選演講時(shí)，他表示，自己如能當(dāng)選，就聚焦兩件事：一是制度建設(shè)，二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

鄭明的印象里，召開業(yè)主大會(huì)前夕，各大群里都在傳播15名參選業(yè)主的名單，號(hào)召業(yè)主們?yōu)檫@15名競(jìng)選者投票。而韓德友與賀明則一致認(rèn)為，業(yè)主們之所以能成功選出代表業(yè)主利益的第三屆業(yè)委會(huì)，原因在于積極參與業(yè)主大會(huì)籌備組。

待選舉正式開始，鄭明就和其他業(yè)主代表一起，三人一組，捧著票箱，踩著上午老人買菜遛彎后回家的時(shí)間點(diǎn)，和晚上業(yè)主下班回家的時(shí)間點(diǎn)，挨家挨戶上門發(fā)、收選票。“我們都是盡可能當(dāng)場(chǎng)回收選票，并且拍視頻記錄全程。”鄭明告訴《中國(guó)新聞周刊》。

街道、居委會(huì)也出動(dòng)大量工作人員，全程跟隨監(jiān)督。在有序組織下，11600多戶業(yè)主的選票收發(fā)工作，持續(xù)了整整8天。

此外，整個(gè)小區(qū)基層的業(yè)主代表體系也發(fā)生了變化。“以前是‘居委會(huì)-樓組長(zhǎng)’這條線，后來業(yè)主們組織起業(yè)主代表體系。”韓德友說。

據(jù)賀明介紹，小區(qū)共有21名左右的業(yè)主代表作為骨干力量，作為溝通籌備組與所有業(yè)主的橋梁，他們同時(shí)也是所在區(qū)域的分組長(zhǎng)，每人負(fù)責(zé)4到6個(gè)門洞，每個(gè)門洞內(nèi)再產(chǎn)生3到5名業(yè)主代表。96個(gè)門洞，共產(chǎn)生500名左右的業(yè)主代表。業(yè)主大會(huì)召開前，籌備組組織動(dòng)員會(huì)和宣講會(huì)，都會(huì)召集業(yè)主代表們參加。

業(yè)主們推舉的候選人順利當(dāng)選。在韓德友看來，本屆業(yè)委會(huì)要做哪些工作是顯而易見的。最重要的兩件，就是完成第一屆業(yè)委會(huì)未能完成的審計(jì)，并在此基礎(chǔ)上更換物業(yè)。

為了在業(yè)主大會(huì)召開之前，與業(yè)主充分溝通推進(jìn)審計(jì)工作的必要性，也為了業(yè)主大會(huì)能有序形成決議，韓德友請(qǐng)賀明擔(dān)任業(yè)主大會(huì)審計(jì)工作小組組長(zhǎng)，同時(shí)成立了物業(yè)選聘工作小組。

據(jù)賀明介紹，除了形成到業(yè)主大會(huì)上公開票決的審計(jì)工作方案，由他與另外兩位既了解小區(qū)情況又從事財(cái)會(huì)工作的業(yè)主，配合律師團(tuán)隊(duì)，提出疑點(diǎn)，并一起推算出請(qǐng)求物業(yè)返還的標(biāo)的額。

審計(jì)之難

有了第一屆業(yè)委會(huì)的審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，這一次，業(yè)主大會(huì)召開之前，業(yè)委會(huì)在每個(gè)樓棟門前張貼了《關(guān)于征求上海市普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)授權(quán)第三屆業(yè)主委員會(huì)小區(qū)公共收益、按實(shí)結(jié)算、維修資金等收支項(xiàng)目進(jìn)行全面審計(jì)方案（草案）書面意見的公示 》（下稱“全面審計(jì)方案”）。

方案寫明：業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)對(duì)2001年9月到2020年8月期間的公共收益、按實(shí)結(jié)算、維修資金等進(jìn)行全面審計(jì)。此外，方案還寫明了包括委托審計(jì)事務(wù)所在內(nèi)的操作細(xì)節(jié)。

作為方案附件的《關(guān)于審計(jì)工作情況的說明》中，賀明羅列了推進(jìn)審計(jì)工作實(shí)施的計(jì)劃，其中特意寫明：“為保障全體業(yè)主的相關(guān)資金權(quán)益得到切實(shí)維護(hù)，請(qǐng)全體業(yè)主投票決定是否授權(quán)業(yè)委會(huì)在必要時(shí)通過司法途徑完成相關(guān)專項(xiàng)審計(jì)工作，收回應(yīng)歸全體業(yè)主所有的全部相關(guān)資金權(quán)益。”

2020年4月，第三屆業(yè)委會(huì)兩次向中遠(yuǎn)物業(yè)發(fā)函，要求物業(yè)配合審計(jì)。業(yè)委會(huì)向業(yè)主公示的《關(guān)于審計(jì)工作情況的說明》顯示，物業(yè)公司只愿意配合第三屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)的專項(xiàng)審計(jì)與業(yè)委會(huì)換屆審計(jì)，認(rèn)為業(yè)委會(huì)只有任期內(nèi)審計(jì)權(quán)力，且業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司每年的審計(jì)公示從未發(fā)表過不同意見，時(shí)過境遷，不能再追索。雙方的商談無果而終。

2020年10月，業(yè)主大會(huì)表決通過了物業(yè)選聘方案和審計(jì)工作方案。四個(gè)月后，第三屆業(yè)委會(huì)向普陀區(qū)人民法院遞交訴狀。

普陀區(qū)人民法院的判決書顯示，業(yè)委會(huì)最初的訴請(qǐng)是要求中遠(yuǎn)物業(yè)返還物業(yè)管理費(fèi)中的按實(shí)結(jié)算部分、公共收益的分成并就上述費(fèi)用支付逾期利息損失。但中遠(yuǎn)物業(yè)僅同意對(duì) 2014 年 1 月后發(fā)生的結(jié)算與分成費(fèi)用作司法審計(jì)。

因?yàn)橹羞h(yuǎn)物業(yè)不配合，法院委托的審計(jì)單位無法進(jìn)行下去。韓德友和賀明告訴《中國(guó)新聞周刊》，在這種情況下，業(yè)委會(huì)與律師團(tuán)隊(duì)只能梳理現(xiàn)有證據(jù)，并在此基礎(chǔ)上向法院申請(qǐng)調(diào)查令。

“現(xiàn)有證據(jù)里，很重要的一項(xiàng)就是第一屆業(yè)委會(huì)針對(duì)2005 年的數(shù)據(jù)所做的審計(jì)報(bào)告，其中最重要的是按實(shí)結(jié)算這部分。審計(jì)顯示，在當(dāng)時(shí)小區(qū)還有很多住戶沒有入住的情況下，當(dāng)年都有 72 萬元的結(jié)余。公共區(qū)域的水電支出相對(duì)穩(wěn)定，后來住戶多了，預(yù)付的總額增大了，物業(yè)服務(wù)減少了，結(jié)余只會(huì)更多，不會(huì)更少。”賀明說。

此外，業(yè)委會(huì)與律師借助調(diào)查令，向水務(wù)部門和電力部門調(diào)取資料。電力部門先是協(xié)助調(diào)取了2021年的用電量數(shù)據(jù)，由于兩灣城規(guī)模太大，僅公共區(qū)域就有數(shù)百個(gè)電表，因此僅是這一年的數(shù)據(jù)，就需要多名工作人員用三天的時(shí)間才能調(diào)取完成。

“電力部門告訴我們，2015年以前的數(shù)據(jù)都是手工登記的，沒有輸入電腦。這樣搞下去，查20年的數(shù)據(jù)，要賠多大成本。”韓德友告訴《中國(guó)新聞周刊》。業(yè)委會(huì)最終決定以五年為間距，間隔抽取數(shù)據(jù)，在一頭一尾兩個(gè)年份數(shù)據(jù)相差過大的情況下，再以三年為間距調(diào)取。最終用這種方式推算出了公共區(qū)域水電“按時(shí)結(jié)算”的實(shí)際支出數(shù)額，和物業(yè)應(yīng)該返還的數(shù)額。

而在公共收益上，律師嘗試向供應(yīng)商調(diào)取車輛管理數(shù)據(jù)，但得知落選的中遠(yuǎn)物業(yè)在2020年12月發(fā)函要求供應(yīng)商注銷了賬號(hào)，刪掉了原本應(yīng)該儲(chǔ)存在云端的數(shù)據(jù)。供應(yīng)商找出了中遠(yuǎn)物業(yè)的來函，業(yè)委會(huì)以此作為停車數(shù)據(jù)滅失的證據(jù)，再以固定車位數(shù)量和單價(jià)推算出公共收益總額和物業(yè)應(yīng)該返還的數(shù)額。

“中遠(yuǎn)物業(yè)以過去自己做過審計(jì)為由，拒絕配合審計(jì)，他們也出具了企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)報(bào)告。這也是我們推算返還數(shù)額的依據(jù)，如果沒有他們的報(bào)告，我們也算不出來應(yīng)該返還多少。”賀明說。

一審判決顯示，中遠(yuǎn)物業(yè)并未就業(yè)委會(huì)提出的返還數(shù)額和舉證做答辯。

如今，二審結(jié)果如何還未可知，第三屆業(yè)委會(huì)也即將卸任，因?yàn)榻?jīng)歷三年疫情，在第三屆業(yè)委會(huì)的推動(dòng)下，兩灣城的道路等基礎(chǔ)設(shè)施整修工程才剛剛開始，總價(jià)6000多萬元的重大工程項(xiàng)目，在主管部門和業(yè)主的雙重監(jiān)督及壓力下，必須嚴(yán)格遵守法定程序，借助公開招標(biāo)采購和推進(jìn)。

只有這樣，才能在業(yè)委會(huì)與項(xiàng)目之間設(shè)立“防火墻”。

“會(huì)有許多人揣測(cè)和質(zhì)疑我們的動(dòng)機(jī)，認(rèn)為我們過于賣力，是不是無利不起早？我的態(tài)度就是不理會(huì)，否則什么事情都做不成。業(yè)委會(huì)不做決定，我們只為全體業(yè)主搭好平臺(tái)。”韓德友告訴《中國(guó)新聞周刊》。

而在賀明看來，兩灣城之所以能維護(hù)自己的利益，除了借助幾位資源調(diào)度、溝通協(xié)調(diào)能力超群的業(yè)主的力量，更基礎(chǔ)的，是小區(qū)終于有了可以正常運(yùn)行的業(yè)委會(huì)。此外，業(yè)委會(huì)與業(yè)主代表緊密配合的組織架構(gòu)也是成事的關(guān)鍵。

“要把業(yè)主自治管理小區(qū)的熱情充分調(diào)動(dòng)起來，熱心公益又有能力，還愿意付出。這樣的業(yè)主，是小區(qū)最寶貴的資源。”賀明說。

（應(yīng)受訪者要求，鄭明為化名）

發(fā)于2023.3.13總第1083期《中國(guó)新聞周刊》雜志

雜志標(biāo)題：上海“最牛業(yè)委會(huì)”：審計(jì)追討4000萬