最新報告：一線城市“老破小”二手房價格降到4.16萬/平
4月10日，上海易居房地產研究院發布最新的《22城二手房成交報告》。
《報告》選取全國 22 個重點城市在今年3月份及一季度的二手住宅交易行情進行檢測，統計顯示，今年3月，成交套數為152572套，環比增長112%；但同比仍減少32%。
“觀察歷史數據，二手房交易總體處于偏高位水平，說明市場呈現復蘇的良好態勢。”但《報告》也指出，本輪交易拉升和二手房價格持續下跌有關。
“歷史上二手房價格泡沫曾高達58%，當前價格泡沫基本消除，其反過來又使得今年認購二手房的性價比在提高。”《報告》指出。
談及未來二手房市場走勢，《報告》認為，市場雖有波動但趨勢向好，來自政策及價格的調整，推動市場交易；在去“泡沫”進程持續的當下，盤活市場仍需多措并舉，破解二手房高庫存問題，推動市場交易行情。
“二手房泡沫現已基本消除”
就單個城市成交來看，《報告》顯示西安、杭州表現較好，3月二手房同比增速達63%、55%，排名靠前。
以杭州為例，該城在3月14日發布樓市新政，從加大住房保障力度、優化二手住房限購政策、優化增值稅征免年限、加快城市有機更新、落實房地產融資協調機制等方面進一步完善房地產市場調控。
而從政策出臺的背景來看，截至2023年底，杭州新房的庫存健康，庫存出清周期僅10個月；同期二手住宅住宅掛牌量已近14萬套，庫存壓力較大。
再看市場成交，來自諸葛數據研究中心數據顯示，今年1-2月杭州新建商品住宅、二手住宅分別成交5894套、6875套，較去年同期分別下跌64.5%、21.4%。
同期，杭州二手住宅成交占住宅總成交量比重達到54.8%，疊加掛牌量居高不下，通暢二手房交易鏈條勢在必行。
2024年3月全國19城二手住宅成交套數同比增速，圖片來源：上海易居《22城二手房成交報告》
此前，在今年4月初各地陸續發布的數據中，也曾體現出二手房市場復蘇的態勢。
房地產界有一種說法，1.5萬套是二手房交易的“榮枯線”，2.1萬套則是“陽春線”；高于1.5萬套，說明市場上行；高于2.1萬套，說明市場火爆，反之亦然。
根據4月初上海中原地產發布的數據，3月單月上海二手住宅成交1.85萬套，環比增加170.22%，突破1.5萬套的榮枯線，“樓市小陽春”迎翹尾行情。
該機構指出，3月上海二手房市場出現活躍走勢，不僅在掛牌動力有所提升，并且買家入市意愿增強，交易節奏加快，突破1.8萬套的成交是去年4月以來的新高。
不過也有分析指出，上海3月的二手房成交存在“以價換量”的情況，當下交易量是以房東愿意降價換來的，短期這種預期暫時無法改變，預計未來成交價格還會繼續走低。
3月北京二手房網簽為14280套，環比上漲125.5%，也遠高于1.2萬套的“榮枯線”；不過，市場分析普遍認為，“入學購房”等季節因素、疊加“離婚購房”等樓市新政，才帶來這一特殊節點的波動幅度。
那些因素助推3月二手房市場的成交？《報告》認為，從供給層面來看，掛牌量有所增加，帶來了好房源的增加，客觀上吸引了部分購房者入市。尤其是大城市的好學區和好戶型的二手房，市場表現較好。
從需求層面來看，各地二手房利好政策持續增加，包括取消限購、交易稅費和中介費用持續降低、“以舊換新”等，客觀上有助于二手房市場的活躍。
不可忽略的還有價格因素，《報告》指出，“二手房價格持續調整，如部分房東調整預期降價力度大，也使得一些二手房交易周期縮短，加快交易數據網簽。”
《報告》認為，最近幾年一線城市二手房價格虛高現象比較明顯，和實際感受非常一致。同時此類城市中，老破小的二手房價格“泡沫”最大。考慮到各地實際網簽的二手房價格數據比較穩定，因此《報告》選取了“一線城市老破小類型的二手房價格”，來呈現價格因素對成交的影響。
《報告》發現，觀察歷時數據來看，一線城市“老破小”類型的二手房價格從2016 年初開始拉升，2016-2018年其價格漲漲跌跌，總體幅度是可控的，基本上屬于“泡沫”不嚴重的階段。
但到了2018 底和2019 年初，二手房價格開始拉升。其中2018 年四季度為39454 元/平方米，而到了 2021年一季度為62284元/平方米，這也是二手房價格的歷史最高點。
到了2024年一季度，其價格為41622 元/平方米。對比下來有兩個重要特征：一是目前價格基本回落到2018 年底的水平，但略高于 2016年-2017 年水平；二是相比歷史最高點縮水了 33%。
一線城市“老破小”二手住宅價格泡沫，圖片來源：上海易居《22城二手房成交報告》
用“二手房價格泡沫”這一公示來看，2019年開始不斷“吹大”，從 20%持續擴大到2021年一季度的歷史高點即 58%，隨后該“泡沫”持續變小，到了今年一季度僅為 5%。
“歷時三年時間一線城市‘老破小’二手房價格泡沫基本消除，二手房價格回歸健康狀態。其很大程度上也代表了全國二手房價格泡沫的基本消除。”《報告》給出結論。
“去泡沫”這樣的詞在二手房市場并不罕見，還有一種普遍的市場說法則是“價格修正”。國家統計局3月15日數據顯示，2月70城二手房價格環比上漲城市僅為2個，分別是昆明和無錫上漲0.4%、0.2%；而武漢以跌幅1.5%領跌，廈門、秦皇島、平頂山跌幅1.1%。
改善跡象仍在，但價格下跌仍為主流，修復步伐緩慢。另從2月的下跌城市數占比來看，二手房價格下行壓力要略大于新房。
但二手房市場仍整體處于成交復蘇的階段，根據貝殼研究院在今年1月發布的年度報告，2023年全年，中國新房市場交易規模下滑，新建商品住宅銷售面積為9.5億平方米，同比下降8.2%；銷售金額約10.3萬億元，同比下降6.0%。
但同期，二手房市場成交面積約5.7億平方米、成交金額約7.1萬億元，分別同比增長44%和30%，購房總需求并未減少。
“提振二手房是打通房屋市場交易堵點的重要體現”
展望后市，《報告》認為仍需多措并舉盤活市場。2022年以來，得益于樓市政策“工具箱”的推動，各地“因城施策”。
最新數據顯示，僅2023年各地累計出臺的樓市新政就達751次，涉及新房市場、二手房市場，取消限購、取消限貸、取消限售等多個緯度。
4月初，鄭州加入二手房“以舊換新”的行列。國資入場、城投唱主角、政府搭平臺，由城投收購存量二手房然后改造為保障性租賃住房，該地計劃在今年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套的目標。
來自中指研究院數據顯示，2023年以來，已有超30城出臺舉措支持“以舊換新”；搜狐財經梳理發現，市場上共有三種模式，一種為由中介或者開發商主導的自由換購，一種為由政府或中介機構推出的平臺換購以加速一二手房聯動流通，余下的便是鄭州模式的國資收購賣舊”的房屋作為保障房或人才房，以促進二手房市場的盤活。
在易居研究院研究總監嚴躍進看來，“房地產市場的堵點在哪？表面看是市場信心或價格走勢，其實本質上還是和資金有關系。”
“要真正啟動房地產市場，除了一部分兜里資金充裕的購房者和非常剛需的購房者，還有一部分就是手上有二手房房源的房東。”在他看來，二手房只要賣掉了，市場上的購房資金能力會明顯提振，可撬動新房認購市場。
“提振二手房，是打通房屋交易市場堵點的重要體現。從這個角度看，當前二手房的價格出現了深度調整，對各地市場來講也是一種啟發。”他解釋到，各地要積極引導購房者認購一些好的二手房，包括好戶型、好地段、總價低或者學區房好的房源。
“挖掘每套二手房背后的使用價值，真正促進二手房交易活躍，進而促進‘二手房活躍箭-一手房活躍-房企債務問題化解-房企購地端活躍’的鏈條順暢。”他指出。
（本文內容及觀點，不構成任何投資建議或推薦。）