“一覺醒來，每月房貸少了近千元！”
“月供能省近千元”
“這次宣布調(diào)整前一周，我正在籌劃著要去提前還款。”劉波（化名）對中新經(jīng)緯表示，由于他的貸款無法在手機(jī)App上還，只能去線下網(wǎng)點(diǎn)申請，就耽誤了幾天，沒想到等來了存量房貸利率下調(diào)的消息。
“這次下調(diào)的幅度和力度真的出乎意料。從時(shí)間間隔上去年剛下調(diào)過一次，沒想到這次這么快又調(diào)整，并且是首套和二套一起降。”劉波說。
2022年6月，劉波在北京購買了一套房子，當(dāng)時(shí)貸款192萬、25年，房貸利率是5%（LPR+55BP，當(dāng)時(shí)5年期以上LPR為4.45%）。再加上公積金貸款的部分，他當(dāng)時(shí)的月供為1.5萬元左右。隨著LPR多次下調(diào)，他的貸款利率從最初的5%調(diào)整到了4.5%，月供每個(gè)月少了520元。而這次存量房貸利率下調(diào)，他的房貸利率又下調(diào)了85個(gè)基點(diǎn)，降到了3.65%，月供能省近千元。
劉波稱，他暫時(shí)不打算提前還款了，之前由于理財(cái)產(chǎn)品利率走低，手中的余錢沒有好的投資渠道，考慮到理財(cái)產(chǎn)品和房貸利率的利差較大，所以想提前還貸。但這次存量房貸利率下調(diào)后，一方面利差縮小，另一方面他也想留一部分資金在手里看有沒有新的投資機(jī)會(huì)。
另一位存量房貸借款人張?jiān)ɑ└嬖V中新經(jīng)緯，2022年9月，她在工商銀行貸款購買了一套位于北京的房子，當(dāng)時(shí)貸款總額153萬元、期限25年，選擇了等額本息還款方式。最初，她的房貸利率為4.85%（LPR+55BP，當(dāng)時(shí)5年期以上LPR為4.30%），商貸部分月供約8800元。
由于張?jiān)馁J款重定價(jià)日在每年9月，其10月的房貸利率已更新為4.4%（即今年9月5年期以上LPR報(bào)價(jià)3.85%+0.55%）。“今天批量調(diào)整后，我的房貸利率就能從LPR+55BP，降到LPR-30BP，直降85BP。”張?jiān)f，調(diào)整后，她的房貸利率降到了3.55%。
利率下調(diào)后為什么不一樣？
從以上幾位采訪對象的反饋看，盡管這次統(tǒng)一將存量房貸利率下調(diào)至LPR-30BP（除貸款在北京/上海/深圳等地區(qū)且為二套房貸款和低于LPR-30BP的情形外），但每個(gè)人的房貸利率卻并不一樣。
出現(xiàn)這種狀況的主要原因是重定價(jià)日。有的人貸款重定價(jià)日是每年1月1日，有的人則是貸款放款日。
目前，貸款采用的5年期以上LPR值（定價(jià)基準(zhǔn)）有四種可能。重定價(jià)日為每年1月1日以及每年11月1日至次年2月19日，則執(zhí)行LPR值為4.2%。本次調(diào)整后，存量房貸利率將調(diào)整為3.9%。等下個(gè)重定價(jià)日時(shí)，若期間LPR未變化，則存量房貸利率還會(huì)跟隨LPR調(diào)整進(jìn)一步下調(diào)至3.30%。
重定價(jià)日為每年2月20日至7月21日，則執(zhí)行LPR值為3.95%。本次調(diào)整后，存量房貸利率調(diào)整為3.65%。等到下個(gè)重定價(jià)日時(shí)，房貸利率會(huì)變?yōu)樽钚碌腖PR-30BP。
重定價(jià)日為每年7月22日至10月20日，則執(zhí)行LPR值為3.85%。本次調(diào)整后，存量房貸利率調(diào)整為3.55%。等到下個(gè)重定價(jià)日時(shí)，房貸利率會(huì)變?yōu)樽钚碌腖PR-30BP。
如果重定價(jià)日為每年10月21日至10月31日，則執(zhí)行LPR值為3.60%。本次調(diào)整后，存量房貸利率調(diào)整為3.30%。這部分人也是最早能享受到存量房貸利率下調(diào)和今年LPR下降優(yōu)惠的。
需要注意的是，以上測算均為存量房貸利率調(diào)整時(shí)間在10月31日，如果調(diào)整時(shí)間為10月25日，而重定價(jià)日在10月26日至10月31日，其在10月25日執(zhí)行的LPR值為4.2%，之后重定價(jià)日時(shí)LPR調(diào)整為最新的3.6%。
“本月月供為何多了？”
據(jù)劉波反饋，調(diào)整后，其10月的月供比之前多了200多元。這是什么原因？
實(shí)際上，這種情況只發(fā)生在還款方式為等額本息的貸款上。
招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，還款方式為“等額本息”，利率不變時(shí)，每月還款本息相同，其中本金會(huì)逐漸增加，利息會(huì)逐漸減少。當(dāng)利率下調(diào)后，按照新利率計(jì)算當(dāng)期還款本金，按新舊利率所占天數(shù)分段計(jì)算當(dāng)期利息，重新計(jì)算的本金會(huì)上升，如果本金上升超過利息下降，調(diào)整后當(dāng)期還款本息就會(huì)上升。
某銀行個(gè)貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對于等額本息還款方式，利率越低，月還款額越少，但首月還款額中的本金會(huì)越多。當(dāng)月應(yīng)還利息采用分段計(jì)息，如利率下降，當(dāng)月利率調(diào)整前的計(jì)息利率不變，當(dāng)月利率調(diào)整后的計(jì)息利率下降，當(dāng)月總的應(yīng)還利息會(huì)減少。
“當(dāng)利率下降時(shí)，如當(dāng)月減少的應(yīng)還利息小于當(dāng)月增加的應(yīng)還本金，當(dāng)月總的還款額會(huì)增加；如當(dāng)月減少的應(yīng)還利息等于當(dāng)月增加的應(yīng)還本金，當(dāng)月總的還款額不變；如當(dāng)月減少的應(yīng)還利息大于當(dāng)月增加的應(yīng)還本金，當(dāng)月總的還款額會(huì)減少。”該負(fù)責(zé)人說。
等到下個(gè)月全部還款月采用新利率后，月供就會(huì)大幅減少。具體情況以貸款行公布的情況為準(zhǔn)。
還有部分借款人反映，自己的存量房貸利率還沒降。不要著急，這是因?yàn)殂y行調(diào)整的節(jié)奏不同。中國人民銀行副行長陶玲介紹，預(yù)計(jì)大部分存量房貸將在10月25日完成批量調(diào)整，部分中小銀行完成調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)略晚，總體預(yù)計(jì)會(huì)在10月31日前全部完成。
文：魏薇