政治局會議首提房地產“消化存量和優化增量” 什么信號？
“五一”假期來臨之際，針對房地產的利好消息也不斷落地。
據新華社消息，中共中央政治局4月30日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。針對房地產，本次政治局會議強調，要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。值得注意的是，本次政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。
“這也是近三年來首次將消化存量房產提至重要地位。”多位業內人士分析認為，這表明政府將采取積極措施，統籌研究消化存量房產和優化增量住房，以避免系統性風險的發生，保障房地產市場的穩定。
事實上，本次政治局會議首次提出的“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，也正是今年以來各地房地產政策的發力要點。如近期天津、成都、南京、長沙等多地推出的樓市優化政策，內容就涉及取消限購、商品住房“以舊換新”、買房落戶等內容。
首提消化存量和優化增量
此次政治局會議強調，要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。
同時強調，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。要深入實施地方政府債務風險化解方案，確保債務高風險省份和市縣既真正壓降債務、又能穩定發展。要持續推動中小金融機構改革化險，多措并舉促進資本市場健康發展。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次政治局會議釋放了兩個信號：一個是繼續將房地產放在防風險的角度上看待；另外一個政策信號是“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。
李宇嘉表示，該工作布置是的背景是，近一年各地自上而下出臺了一攬子的、力度空前的紓困政策，如利率降至歷史最低、熱點城市退出限購等。在2023年市場繼續下行的情況下，今年一季度樓市量價仍未止跌，反而百城和百強房企銷售業績降至歷史新低，同時二手房掛牌量繼續攀升，二手房價格持續下跌。
據上海易居房地產研究院統計數據，今年一季度，全國22城二手住宅成交套數為366339套，同比增速為-24%，相比今年前兩月的-18%有所擴大。
易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，此次政治局會議立足點有了微妙變化，存量房產消化和增量住房優化的結合，使得后續二手房和新房的工作可以更好結合，尤其是“以舊換新”等工作會持續推進，這也是后續要積極關注的。尤其核心點是存量房產消化，有助于真正帶動購房者“賣舊換新”，這將成為新一輪市場提振的重要動力源。
各地持續優化房地產政策
在此次政治局會議召開之前，包括深圳、成都、南京、長沙、天津等一線和熱點二線城市持續優化樓市政策。
4月30日，天津市住房和城鄉建設委員會等三部門印發《關于進一步優化房地產調控政策的通知》，明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的，享受天津市戶籍居民購房政策，同時對于滿足指定條件居民家庭，在認定住房套數時核減1套。
中指研究院天津公司高級分析師牛曉蕙分析認為，此次放開北京、河北在津購房門檻，加上去年實行的異地公積金可在天津使用，為北京、河北人群在津購房提供了更多便利，有利于促進京津冀三地之間的人員流動和資源共享。
“此次政策利好看好天津市內六區教育資源的購房需求，而對限購區域改善需求進行優化調整，減少限購區域內的大戶型購房限制條件，有助于更好地滿足市區改善型需求，加快潛在需求釋放，預計市內六區二手房市場將有所回升。” 牛曉蕙補充道。
成都則于4月28日宣布，自4月29日起商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售；全市范圍內住房交易不再審核購房資格，即不再審核戶籍、社保等購房條件，也不再限制購買套數。
4月27日，南京安居建設集團發布關于開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告，首批試點限額2000套。此前，南京還宣布擬放寬落戶條件，允許在南京市內擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員直接辦理落戶。
據諸葛數據研究中心統計，2024年以來，截至4月23日，地方松綁政策出臺達310次，覆蓋城市約180個。從政策優化調整方式上來看，包括優化公積金貸款政策、實施購房補貼、放松限購限售、推行“以舊換新”、階段性取消首套商貸利率下限等多種舉措。
而這些樓優化政策的實施，也在一定程度上提升了各地樓市的活躍度。以杭州為例，今年3月14日宣布取消全市范圍內二手房的限購政策后，當地中介門店的二手房業務量明顯增加，同時在途交易的網簽節奏也明顯加快。
再如長沙，4月18日明確不再審查購房者資格條件，意味著已經實施了8年的“長沙限購”全面放松。同時，長沙市范圍內“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠。新政后，長沙部分新房項目來訪量明顯增加。