下周起貸款即將重定價，一線城市松綁，百城房貸利率續(xù)創(chuàng)新低(3)
央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，全國343個城市（地級及以上）中，119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市均已放寬下限，其中，95個下調(diào)了首套房貸利率下限，這些城市執(zhí)行的下限較全國下限低10~40BP；24個取消了下限。9月，新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率4.02%，同比下降32BP。
影響存量房貸利率調(diào)整空間的，除了發(fā)放時利率下限，還有所在城市的最新主流利率水平，以及對首套房的認定標(biāo)準(zhǔn)變化。中金公司研報指出，此前普遍大幅下調(diào)按揭貸款加點幅度的二三線城市，借款人受益存量房貸利率調(diào)整政策更明顯。
以湖北某地為例，據(jù)記者了解，部分去年、今年辦理的符合調(diào)整政策的存量房貸中，調(diào)整后利率在4%、3.9%。這也意味著，在1月1日重定價后，此類借款人按揭利率將進一步下行至3.9%、3.8%。
除了推動降低存量首套房貸利率、按季動態(tài)調(diào)整首套房貸利率政策外，今年央行還推動調(diào)降二套房貸利率下限40BP，由LPR+60BP降至LPR+20BP。
據(jù)華泰證券統(tǒng)計，12月百城首套、二套房貸平均利率環(huán)比11月分別下滑1BP、2BP至3.86%、4.41%，均再創(chuàng)2014年以來新低。分城市來看，目前僅一線城市首套房貸利率高于4%，僅7城二套房貸利率高于4.4%。
國金證券研報則顯示，受益于京滬樓市新政，帶動一線城市12月首套利率環(huán)比降低25BP，二套利率環(huán)比降低34BP。此前的12月14日，被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海一致對政策松綁，其中在房貸利率方面，兩地首套房貸利率均下調(diào)了45BP，二套房貸利率北京下調(diào)45BP～50BP，上海下調(diào)75BP～85BP。
明年LPR還有多少下行空間
年內(nèi)，經(jīng)歷了6月（10BP）、8月（15BP）兩次MLF降息，9月央行降準(zhǔn)0.25個百分點，進而推動了LPR下調(diào)。
不過，宏觀經(jīng)濟恢復(fù)仍待鞏固，尤其房地產(chǎn)復(fù)蘇節(jié)奏不及預(yù)期，不少企業(yè)依然面臨融資瓶頸，銷售端持續(xù)低迷。加上政府債增發(fā)考驗資金面流動性，市場一度對四季度降準(zhǔn)、降息抱有較高預(yù)期。
2023年步入尾聲，大部分購房者的按揭貸款將在新年第一天迎來一年一度的重定價。
按照12月最新一期5年期以上LPR（貸款市場報價利率），重定價日在明年1月1日且于今年6月20日前辦理的房貸，利率將再降10個基點（BP）。
回顧年內(nèi)，1年期和5年期以上LPR分別降息兩次和一次，累計降息20BP、10BP。對于房貸而言，相較于5年期LPR下調(diào)帶動的降息，年內(nèi)的重頭是存量房貸利率調(diào)整。根據(jù)機構(gòu)測算，目前百城首套、二套房貸利率均續(xù)創(chuàng)2014年以來新低，尤其12月京滬樓市政策松綁明顯帶動一線城市房貸利率下行。
在12月存款利率時隔3個月又迎新一輪集中下調(diào)后，多位機構(gòu)人士對第一財經(jīng)表示，接下來存款利率仍有下行空間，也不排除明年上半年MLF（中期借貸便利）進一步降息引導(dǎo)LPR報價下調(diào)的可能性。
存量房貸利率調(diào)整是年內(nèi)重頭
所謂重定價日，即浮動利率貸款的借款人與銀行約定利率調(diào)整的日期，其中個人房貸重定價日為每年1月1日，或每年與貸款發(fā)放日對應(yīng)的日期（對應(yīng)日），以前者居多。
自2019年10月LPR改革后，我國房貸利率定價多數(shù)轉(zhuǎn)為錨定LPR即LPR加點模式，部分選擇固定利率的首套房貸借款人，在今年9月存量房貸利率調(diào)整后也均轉(zhuǎn)為LPR加點模式。
在明年1月1日，錨定LPR的存量房貸利率將按最近一個月（12月）相應(yīng)期限LPR利率+合同約定的固定加點重新計算確定。央行12月20日披露的最新一期5年期以上LPR報價為4.2%。
回顧今年以來5年期以上LPR變動情況，僅在6月20日下調(diào)一次，幅度為10BP。這也意味著，重定價日后的最新房貸利率將由4.3%加點更新為4.2%加點。
縱觀2019年來長期限LPR調(diào)整情況，2019年12月20日、2020年12月20日、2021年12月20日、2022年12月20日、2023年12月20日5年期以上LPR報價分別為4.8%、4.65%、4.65%、4.3%、4.2%，累計下行60BP。
其中，面對房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，2022年5年期以上LPR出現(xiàn)超預(yù)期非對稱下調(diào)，年內(nèi)累計下行35BP。同期，1年期LPR則累計下行15BP。
但到了今年，隨著存量貸款與新增貸款之間利率懸殊，房貸政策的重頭戲轉(zhuǎn)向存量首套房貸加點調(diào)整。8月31日，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布兩則通知，存量房貸利率正式迎來調(diào)整方案——自9月25日起，由金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套商業(yè)性個人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。
從落地情況來看，存量房貸利率調(diào)整主要采取后一種方式，調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，即不低于當(dāng)時所在城市首套房貸利率政策下限。
根據(jù)央行披露數(shù)據(jù)，9月25日到10月1日政策實施首周，有98.5%符合條件的首套存量房貸利率完成下調(diào)。截至9月底，超過22萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅達到73BP，每年減少借款人利息支出1600億～1700億元，惠及約5000萬戶、1.5億人。
一線城市松綁，百城房貸利率續(xù)創(chuàng)新低
加上央行多次調(diào)整首套房貸利率下限，近兩年房貸利率普遍呈下降趨勢，尤以政策重點引導(dǎo)的首套房貸最為明顯。
不過，在因城施策背景下，各地區(qū)之間或同一地區(qū)不同時期所執(zhí)行的房貸利率下限差異較大，央行各分支機構(gòu)9月1日公布的各地首套房貸利率執(zhí)行下限政策顯示，各地政策分段情況各異，其中多地首套房貸利率下限加點已降為負值，最多較LPR低60BP。
據(jù)《2022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》介紹，我國商業(yè)性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行、銀保監(jiān)會（現(xiàn)國家金融監(jiān)管總局）確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。