海南全域限購6年后僅剩三亞未松動，二手房價格竟還在漲，業(yè)內(nèi)預(yù)計“在限購政策上不會有大動作”
全域限購6年后，海南省各市縣已在陸續(xù)松綁，只剩三亞未有變動。
目前，非海南戶籍要想在三亞購房，主城區(qū)部分區(qū)域和海棠灣、崖州灣一線臨海區(qū)域需滿足在海南繳納5年社保或個稅，在其他區(qū)域需累計繳納2年。
單從市場和供需情況來看，三亞樓市的成交和均價都較為穩(wěn)定。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年4月，三亞新建住宅價格環(huán)比上漲0.05%，樣本平均價格為24096元/平方米。百城二手房住宅價格上，全國99個城市都是同比下跌，僅三亞一個城市二手住宅價格同比上漲1.80%。
海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長、錦誠·海島服務(wù)商董事長王路在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，海南自貿(mào)港封關(guān)前，調(diào)控政策的主基調(diào)是“大穩(wěn)定、小調(diào)整”。三亞預(yù)計在限購政策上不會有大動作，有也是以優(yōu)化方向為主。同時，三亞樓市本身存量也較少。
海南“全域限購”版圖只剩三亞
2018年4月22日，海南開啟房地產(chǎn)全域限購政策，首開“全省限購”先河。此后，2年或5年社保、5年限售的樓市政策，成為海南省多個市縣和區(qū)域的“標(biāo)配”。
但2024年，全域限購撕開口子，省會海口打響了限購松綁第一槍。
今年1月，海口限售政策由此前的5年調(diào)整至2年；省外戶籍2年社保或個稅可在非限購區(qū)購房，主城限購區(qū)仍需5年社保或個稅，進(jìn)一步細(xì)化了限購范圍；取消離異限購，多孩家庭可多購買一套，另外還擴(kuò)大了未落戶的人才引進(jìn)購房范圍。
此后，澄邁、萬寧、瓊海、陵水、文昌等相繼出臺松綁限購限售政策，如本省戶籍多孩家庭購房可多買一套、加大人才購房支持力度、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓不再限購、首套房首付比例最低20%。
可以說，除了三亞以外，海南其他市縣在限購政策上均有所放寬。自全域限購以來，三亞僅在人才引進(jìn)購房政策上有所優(yōu)化，且依然較為嚴(yán)格。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，三亞最新的限購政策是，若通過人才引進(jìn)政策落戶海南，以家庭為單位全海南省無房的情況下，可在三亞購買兩套房，無社保或個稅要求；
外省戶籍人員以家庭為單位全海南省無房的情況下，有在海南累計繳納滿2年社保或個稅，可在三亞非主城區(qū)內(nèi)購買一套房；
有在海南累計繳納滿5年社保或個稅，可在三亞主城區(qū)內(nèi)購買一套房，以家庭為單位全海南省已經(jīng)有一套房的情況下，就不能再次購房。
從樓市情況看，無論是海南省整體，還是具體到海口等地，房價和成交量均在回調(diào)。海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，全省房屋銷售總額約260.72億元，同比減少約52億元，全省房屋銷售均價下滑約9.61%至15833元/平方米。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在3月全國百城庫存規(guī)模統(tǒng)計中，海口因庫存規(guī)模同比增速達(dá)到18%，位列增速比第9位。與此同時，三亞的新建商品住宅存銷比（即庫存去化周期）僅為10.4。
全國唯一二手房價格上漲城市
近年來，海南始終堅持“房住不炒”和“全域限購”主基調(diào)，“壯士斷腕”破除經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴癥，同時加大安居型商品住房建設(shè)力度。因此，在最重要的兩個城市三亞、海口的樓市限購上，政策態(tài)度一直較為謹(jǐn)慎，其中又以三亞最為突出。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年4月，三亞新建住宅價格環(huán)比上漲0.05%，樣本平均價格為24096元/平方米。百城二手房住宅價格上，全國99個城市表現(xiàn)都是同比下跌，僅三亞一個城市二手住宅價格同比上漲1.80%。
海南房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)“至理數(shù)據(jù)”報告顯示，2024年4月，三亞經(jīng)濟(jì)圈（三亞、陵水、樂東、保亭）商品住宅成交2356套，環(huán)比增加126套；商辦成交563套，環(huán)比增加25套；住宅和商辦成交總金額約62.8億元。
其中，三亞商品住宅成交備案1295套、面積約13.83萬平方米、總金額約30.6億元，而備案套數(shù)前三名均為安居房項目。
王路補(bǔ)充道，三亞房地產(chǎn)市場的存量項目不多，且不少項目銷售都還不錯，比如海棠灣、阿那亞等，對于購房者來說，海棠灣屬于全國頂豪板塊，適合資產(chǎn)配置對沖貨幣增發(fā)。
近兩三年，三亞鮮少有商品化住宅用地供應(yīng)量，主要以其他保障性住宅用地、安居房用地為主，這也是三亞商品化住宅項目供應(yīng)較少的原因之一。
不過在2024年的國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，三亞加大市場化商品住宅用地供應(yīng)至86.06公頃，安居房用地共16.54公頃，其他保障性住宅用地共25.75公頃。而三亞去年的市場化商品住房用地供應(yīng)僅38.32公頃，今年的供應(yīng)量同比增長124%，也是近4年最高。
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