穩預期 優化政策“應出盡出” “先立后破” 房地產發展新周期將至
本報記者 杜雨萌 劉 琪
2023年，房地產市場在頂著巨大下行壓力前行的同時，也迎來了政策面更為積極的支持舉措。在一系列供需兩端政策優化調整作用下，“穩預期”特別是穩定房地產市場預期已經初顯成效。
日前召開的中央經濟工作會議強調，“明年要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破”。針對房地產領域，會議提出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。
“穩中求進”
政策力度及深度層層推進
對于正處在深度調整中的房地產市場來說，穩預期是重中之重。從短期來看，如何妥善解決當前房企面臨的流動性問題，滿足房企合理融資需求，成為重要抓手之一。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，房地產發展新模式的構建并非一蹴而就。從目前來看，行業銷售數據總體處于低位、一些房企仍存在流動性風險，因此，唯有“先立后破”，才能真正推動舊模式順利過渡到新模式。
從保項目、保交付到保主體，今年以來，重磅會議及監管層發聲中頻頻強調對房地產企業的融資支持，政策力度及深度層層推進，各項政策“應出盡出”，引導市場預期向穩向好。尤其是“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”的要求，為房企融資注入了更多信心。
10月底召開的中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”；11月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會聯合召開的金融機構座談會再次強調，要堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸；中國人民銀行等八部門在11月份聯合印發《關于強化金融支持舉措 助力民營經濟發展壯大的通知》，提出“合理滿足民營房地產企業金融需求”，強調要從民營企業融資需求特點出發，著力暢通信貸、債券、股權等多元化融資渠道。
銀行方面迅速響應，一方面采取一對一走訪的形式與房企深入交流，共商新形勢下房地產行業銀企合作新思路，另一方面通過舉辦房地產企業代表座談會，開展“面對面”的業務交流。
11月份以來，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等主要銀行向民營房企投放房地產開發貸款300多億元。另有多家銀行正加快推進已批復民營房企貸款落地，并加大了項目儲備力度。
中指研究院企業研究總監劉水認為，近期金融機構對民營房企發放的貸款在增加，預計后期對民營房企的貸款投放力度會繼續加大。
企業對政策端的發力有著最為深切的感知。某大型房企內部人士接受《證券日報》記者采訪時表示：“今年確實能感受到政策上對于房企融資的支持，我們可以通過直接或間接的方式獲得一定額度的保交樓貸款，緩解資金壓力。”
嚴躍進認為，在房地產供求關系發生重大變化、房企債務壓力較大的情況下，要首先做好“穩定房企現金流”等工作，這也是平衡好房地產市場“穩”與“進”關系的核心關鍵。
“以進促穩”
多城優化措施落地
從今年購房政策的“工具箱”來看，范圍“擴展”、內容“深化”成為最大特點。
繼7月24日召開的中共中央政治局會議明確提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”“適時調整優化房地產政策”后，一系列超預期購房政策相繼出臺。
比如，在此前“認房不用認貸”政策、商業貸款利率下調、延續實施支持居民換購住房有關個稅政策等基礎上，一線城市也將購房政策的優化瞄向了降首付及調整普通住宅標準。
具體來看，12月14日，北京、上海在同日官宣調整普通住房認定標準、優化差別化住房信貸政策，包括下調最低首付款比例和商業性個人住房貸款利率下限。此前的11月份，深圳已經明確降低二套房首付比例、優化普宅認定標準。廣州則從9月份開始，陸續對首付比例、房貸利率、限購條件等政策進行優化調整。
此前的“認房不用認貸”政策，更多是意在推動改善性需求和置換需求釋放，雖然在一定程度上降低了支出成本，但對于一線城市來說，受限于執行多年的普通住宅標準，并未完全實現降低購房門檻的目標。
以北京為例，在此次普通住宅標準調整前，遵循的是2014年發布的普通住宅標準，與當前的房地產市場實際情況存在明顯差距。《證券日報》記者從北京市住建委獲悉，此次調整后，北京市的普宅占比將提高至七成左右，屆時，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。另外，此次下調最低首付款比例也降低了居民購買住房的資金門檻，有利于更好滿足改善性住房需求，對于剛需購買者來說亦是重要利好。
據中指研究院監測數據，購房新政落地后，北京新建商品住宅成交套數由12月14日的132套，增至此后兩日的242套和283套。
“整體上看，此次北京、上海大力度優化購房政策，符合市場預期，大幅降低了購房者置業門檻和購房成本，是‘以進促穩’的重要舉措。”中指研究院市場研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示，從市場趨勢來看，短期北京、上海房地產市場活躍度均有望提升，預計也將進一步穩定價格預期。而北京、上海房地產市場預期的好轉，有望進一步提振整體市場信心，推動全國房地產市場加快筑底企穩。
“先立后破”
加快構建房地產發展新模式
“唯有做好‘穩’和‘進’的工作，‘立’和‘破’的工作才有順利開展的市場環境。”在嚴躍進看來，穩定房地產市場，是“先立”和“后破”相關工作順利銜接的重要基礎。
從今年中央經濟工作會議明確的2024年房地產領域重點工作內容來看，“積極穩妥化解房地產風險”，是讓房地產行業回到平穩發展軌道的關鍵一環，體現了“穩”與“進”的關系。而“完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”，則是行業“先立后破”的關鍵。
中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，短期來看，房地產市場的穩定有賴于解決好房企面臨的流動性等問題，但從中長期來看，房地產市場的穩健發展則需要加快構建新發展模式，積極推動房地產企業轉型。
從房企角度而言，未來需從四個方面推動全面轉型：一是開發模式從“三高”模式向輕重并舉的“開發+持有”模式轉型；二是盈利模式從增量開發盈利向增加開發、存量更新、保障性住房建設、產業鏈上下游輕資產業務綜合盈利模式轉型；三是融資模式從高負債向多元化模式轉型；四是目標模式從追求規模快速擴張向品牌品質提升轉型。
如果說，構建房地產發展新模式，是房地產行業“先立后破”的總體要求，那么，中央經濟工作會議提出的加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，無疑是銜接“穩中求進”與“先立后破”的重要抓手，即“以進促穩”。
葉銀丹認為，要加大政策支持力度，積極鼓勵房地產企業參與保障性住房建設項目，既緩解城投企業在保障性住房建設方面的壓力，同時也給房地產企業轉型提供機會。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉認為，總的來說，“三大工程”既是拉動投資的重要引擎，也是構建新發展模式、形成多元住房供給體系的關鍵一環。預計2024年中央將加大對“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放補充抵押貸款，提供中長期低成本資金等。