成交量暴漲7倍，有買(mǎi)家1億掃貨！香港樓市大翻盤(pán)，磁吸內(nèi)地炒房客
每經(jīng)記者 黃婉銀陳榮浩甄素靜每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤
2月28日，在香港宣布樓市全面撤辣的當(dāng)天，在對(duì)岸深圳工作的資深地產(chǎn)從業(yè)者謝林鋒立馬組建了一個(gè)“置業(yè)香港交流群”，很快群人數(shù)達(dá)到200人上限。
政策宣布14天（截至3月12日），香港樓市發(fā)生明顯逆轉(zhuǎn)，引發(fā)內(nèi)地甚至國(guó)際廣泛關(guān)注。
撤辣
粵語(yǔ)。辣招是指為解決比較棘手的問(wèn)題而采取的強(qiáng)制手段。香港政府為了應(yīng)對(duì)樓市過(guò)熱，防止過(guò)度炒作而采取的一些強(qiáng)力限制措施，就被稱(chēng)為辣招。
香港樓市辣招最早可追溯至2010年。為了壓抑樓市升勢(shì)，港府推出額外印花稅，稅額達(dá)5%-15%。2012年起陸續(xù)推出買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅，稅款占樓價(jià)的15%，前者主要限制非本地人士及以公司名義的買(mǎi)家，后者主要面向購(gòu)入第二套及以上物業(yè)的買(mǎi)家。
香港特區(qū)政府對(duì)樓市強(qiáng)力施壓，迄今已經(jīng)持續(xù)了14年。這次香港全面撤辣，力度堪比內(nèi)地一線(xiàn)城市北上廣深取消限購(gòu)。
香港街頭的撤辣標(biāo)語(yǔ)每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
3月7日，撤辣后爆火新盤(pán)Belgravia Place（下稱(chēng)BP）二次開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，208套房收到了超過(guò)7300個(gè)意向登記，超額認(rèn)購(gòu)34倍，超越首次開(kāi)盤(pán)。最終，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)共抽簽出2300組選房，銷(xiāo)售超190套，去化超過(guò)90%。開(kāi)發(fā)商當(dāng)晚決定緊急加推92套，部分房源較前一批加價(jià)在4%以?xún)?nèi)。
Belgravia Place二次開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)采訪(fǎng)確認(rèn)到，當(dāng)天有來(lái)自深圳、廣州等地的多位內(nèi)地購(gòu)房者成功認(rèn)購(gòu)選房，其中一位更斥資2200萬(wàn)港元一口氣拿下4套房。
這是當(dāng)下香港樓市的縮影。
撤辣后，內(nèi)地客以驚人的速度和規(guī)模闖入香港樓市。畢竟，對(duì)內(nèi)地客來(lái)說(shuō)，這是自2010年推行額外印花稅等一系列辣招以來(lái)，邁入香港樓市最容易的時(shí)刻。
全面撤辣意味著，內(nèi)地購(gòu)房者在稅收這一項(xiàng)購(gòu)房成本上，已經(jīng)基本與香港永居居民站在同一標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)上。
但事實(shí)上，受到刺激的不僅是內(nèi)地購(gòu)房者，香港本地居民、投資客在這種熱度的影響下紛紛出手，他們也是掃貨多個(gè)樓盤(pán)的“主力”。
每經(jīng)記者了解到，有香港本地買(mǎi)家以1.66億港元拿下BP項(xiàng)目頂層整層24個(gè)單位。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月1日-11日，香港一手市場(chǎng)錄得約1828宗成交，單計(jì)過(guò)去周末（3月9日及10日）已占約335宗，相比2月全月約280宗，即一個(gè)周末已多過(guò)撤辣前一個(gè)月的成交量，幾乎是此前的7倍。
3月8日，每經(jīng)記者從香港房屋局采訪(fǎng)了解到：
房屋局預(yù)期撤銷(xiāo)住宅物業(yè)需求管理措施將提振市場(chǎng)信心，并為物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)一些支持。
當(dāng)中，撤銷(xiāo)額外印花稅可以增加二手市場(chǎng)內(nèi)的住宅單位數(shù)量，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。撤銷(xiāo)買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅可以減輕已擁有住宅物業(yè)的香港永久性居民再購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)時(shí)的財(cái)政負(fù)擔(dān)，以及非香港永久性居民購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)的成本。
豪宅價(jià)格刷新紀(jì)錄，購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)人潮再現(xiàn)???????????????????
香港樓市的熱度還未有絲毫減退。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中原地產(chǎn)了解到，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下的油塘親海駅相隔一周再度錄得破頂成交。
3月8日，該項(xiàng)目透過(guò)招標(biāo)形式以破頂價(jià)成功賣(mài)出一套頂層大戶(hù)型，實(shí)用面積736平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），加上659平方呎天臺(tái)，成交價(jià)1500.67萬(wàn)港元，實(shí)用面積呎價(jià)20389港元，成交價(jià)及呎價(jià)均再創(chuàng)項(xiàng)目新高，買(mǎi)家專(zhuān)門(mén)從上海來(lái)香港購(gòu)房。
用內(nèi)地算法，實(shí)用面積為68.45平方米，成交價(jià)1500.67萬(wàn)港元，實(shí)用面積每平方米約21.9萬(wàn)港元。
連日來(lái)，每經(jīng)記者走訪(fǎng)了香港多個(gè)在售新盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)看房人氣高漲。
比如，啟德片區(qū)由于臨近西九龍高鐵站、望維多利亞港，且屬于新興片區(qū)，匯聚了華潤(rùn)、保利、龍湖、長(zhǎng)實(shí)、新鴻基等多家知名開(kāi)發(fā)商，不少樓盤(pán)定位為高端豪宅，備受內(nèi)地購(gòu)房者青睞。
啟德片區(qū)在建新盤(pán) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
位于該片區(qū)的龍湖尚·珒溋項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，香港樓市撤辣后，項(xiàng)目總共成交了兩套房源，成交金額近億元，1套為香港永居買(mǎi)家，1套為內(nèi)地買(mǎi)家。
“針對(duì)內(nèi)地過(guò)來(lái)買(mǎi)房的客戶(hù)，我們提供VIP服務(wù)，包括專(zhuān)屬VIP折扣，持內(nèi)地有效居民身份證購(gòu)房可享受額外3%折扣優(yōu)惠；本月前三位內(nèi)地購(gòu)房者贈(zèng)雙人日本東京旅游禮券，總價(jià)值約18萬(wàn)港元等。”上述負(fù)責(zé)人表示。
每經(jīng)記者在啟德維港1號(hào)項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)看到，由于人數(shù)激增，不少意向買(mǎi)家參觀(guān)樣板間還需要排隊(duì)等待叫號(hào)。該項(xiàng)目總價(jià)在668萬(wàn)-4700萬(wàn)港元不等，50平方米的兩房戶(hù)型起價(jià)千萬(wàn)港元，折合每平方米約20.92萬(wàn)港元。
維港1號(hào)現(xiàn)場(chǎng)等待叫號(hào)的客戶(hù) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
據(jù)啟德片區(qū)房產(chǎn)中介劉瑞東（化名）介紹，要是周末來(lái)看房，差不多要等上一兩個(gè)小時(shí)。
九龍城片區(qū)的碧桂園旗下瓏碧項(xiàng)目亦吸引了不少內(nèi)地購(gòu)房者。每經(jīng)記者在現(xiàn)場(chǎng)采訪(fǎng)了解到，全面撤辣后，項(xiàng)目看房量平均增加3倍。自2月28日以來(lái)的一周內(nèi)，項(xiàng)目共售出了22套房源，現(xiàn)時(shí)所有可售單位已售罄。
恒基集團(tuán)旗下位于香港九龍半島長(zhǎng)沙灣的BP項(xiàng)目，是全面撤辣后的首個(gè)“日光盤(pán)”。其位于長(zhǎng)沙灣巴域街1號(hào)，近深水埗地鐵站，距離尖沙咀僅5站。深水埗是香港有名的老區(qū)之一，由于早年缺乏城巿規(guī)劃，巿容和建筑面貌較為混亂老舊。
Belgravia Place正在建設(shè)中每經(jīng)記者 黃婉銀 攝
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，本次BP推售的208套房源每平方呎價(jià)為16531-19152港元，套均總價(jià)約359萬(wàn)-868萬(wàn)港元。如果扣除最高10%折扣優(yōu)惠后，套均總價(jià)為323.1萬(wàn)-781.2萬(wàn)港元，折后呎價(jià)約14878-17237港元。項(xiàng)目主推1房至2房的戶(hù)型，占比超過(guò)8成。
項(xiàng)目的抽簽結(jié)果信息 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝
用內(nèi)地算法，該項(xiàng)目最便宜的一套上車(chē)盤(pán)僅18.5平方米，屬開(kāi)放式間隔戶(hù)型，以折后總價(jià)約323.1萬(wàn)港元計(jì)算，每平方米均價(jià)達(dá)17.46萬(wàn)港元。
不過(guò)，香港房屋的面積一般都是真實(shí)的套內(nèi)建設(shè)面積，無(wú)公攤，實(shí)際會(huì)比同平方米的內(nèi)地房子大一些。在香港，70平方米左右的房子一般就會(huì)被稱(chēng)為豪宅。
BP項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之一、恒基物業(yè)代理有限公司營(yíng)業(yè)（一）部總經(jīng)理林達(dá)民在現(xiàn)場(chǎng)接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，項(xiàng)目首批推售了138套房源，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)4小時(shí)就售罄，大概有2-3成客戶(hù)來(lái)自?xún)?nèi)地。
內(nèi)地投資客涌入香港搶房了嗎？
香港撤辣瞬間點(diǎn)燃了不少內(nèi)地投資客的置業(yè)熱情。
“撤辣后的看房量和成交量，可以說(shuō)是幾何式增長(zhǎng)，最近來(lái)看房、買(mǎi)房的，持有內(nèi)地身份證的購(gòu)房者非常多，置業(yè)目的是投資的也不在少數(shù)。”
一位在香港有在售項(xiàng)目的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者如是感嘆。
丁女士在深港兩地生活，并且在深圳經(jīng)營(yíng)一家小餐館，日常關(guān)注香港政策，投資、置業(yè)、教育等業(yè)務(wù)都做。她關(guān)注到，網(wǎng)上關(guān)于去香港買(mǎi)房和貸款的問(wèn)題討論很多，大家對(duì)貸款問(wèn)題比較重視。
香港街頭的撤辣標(biāo)語(yǔ)每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
“很多人在網(wǎng)上爭(zhēng)吵不能貸款，其實(shí)我去過(guò)匯豐銀行，并沒(méi)有（不能貸款）這樣的說(shuō)法，但我說(shuō)可以貸，大家也不信，所以我先組織大家去香港咨詢(xún)銀行政策。”丁女士表示，由銀行專(zhuān)業(yè)人士來(lái)解答，了解清楚，然后對(duì)有需要看的人，我們?cè)籴槍?duì)性地對(duì)接。
“我不是房屋中介，但有能力直接帶去看房，有很多資源。”丁女士說(shuō)。
在北京的趙先生計(jì)劃3月中旬前往香港看房并溝通銀行貸款的事情，這段時(shí)間，他在網(wǎng)上查詢(xún)了很多信息，也在提前聯(lián)系中介預(yù)約看房。
趙先生對(duì)于有人計(jì)劃組織去香港了解專(zhuān)門(mén)針對(duì)內(nèi)地人在香港貸款的政策內(nèi)容非常感興趣，并表示很實(shí)用。“現(xiàn)在知道的都是網(wǎng)上看的，一知半解，還是到當(dāng)?shù)厝チ私獗容^靠譜，我也想先都搞明白，再計(jì)劃”，趙先生解釋道，真正想買(mǎi)的人，還是得去現(xiàn)場(chǎng)去溝通。
啟德維港1號(hào)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
而自從香港宣布撤辣以后，王晴（化名）就開(kāi)始糾結(jié)該不該把老家的房子賣(mài)掉付首付，在香港入手一套房子。王晴在社交平臺(tái)上自述稱(chēng)，當(dāng)年她和老公是“雙非來(lái)港生子”大軍中的一對(duì)，生了兩個(gè)孩子，從幼稚園開(kāi)始都在香港讀書(shū)，目前要讀完中學(xué)還需6年時(shí)間，這幾年一直在香港租房住。
王晴表示其老家是沿海小城市，市區(qū)有一套房子是新樓，毛坯房，已還完貸款，估價(jià)約200多萬(wàn)元，如果賣(mài)掉剛好夠首付入手香港。
記者多次就目前是否已決定賣(mài)掉老家房產(chǎn)而購(gòu)置香港物業(yè)等問(wèn)題嘗試聯(lián)系王晴，但截至發(fā)稿其未回復(fù)。
在成都生活工作的林先生也開(kāi)始有了去香港買(mǎi)房的念頭。“之前在成都，最近因?yàn)楣ぷ髟颍瑒偟缴钲谝欢螘r(shí)間，還沒(méi)有去香港看過(guò)，主要是最近聽(tīng)說(shuō)那邊買(mǎi)房很劃算，回報(bào)率高，身邊的朋友也在推薦。”
“我了解不多，對(duì)香港的熟悉程度也不高，但聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在出了政策相當(dāng)于打7折，租金基本是深圳的兩倍以上，比較吸引我。”
對(duì)于買(mǎi)房原因及預(yù)算，林先生如是回答：總價(jià)三四千萬(wàn)元，新房二手房都可以，看哪個(gè)值得，主要還是算賬的問(wèn)題。全款和貸款都可以考慮，打算近期去香港看看。
香港本地兩家地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)、香港置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，撤辣后他們分別都已接待數(shù)百組內(nèi)地買(mǎi)家到香港看房，未來(lái)還將繼續(xù)安排內(nèi)地購(gòu)房者組團(tuán)看房。
內(nèi)地資金究竟如何入港？
對(duì)于內(nèi)地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何使用資金到香港購(gòu)房是諸多人關(guān)心的話(huà)題。
位于九龍尖沙咀柯士甸路的房產(chǎn)門(mén)店店長(zhǎng)曹彩維向記者介紹，“目前內(nèi)地居民到香港買(mǎi)房，撤辣之后享受到的待遇跟香港購(gòu)房者是一樣的，需要解決的是內(nèi)地錢(qián)如何進(jìn)入香港的問(wèn)題，因?yàn)橄愀壑唤邮崭墼！?/p>
曹彩維提到，比較常見(jiàn)的方式有三種，不過(guò)都需要客戶(hù)自己去操作。
客戶(hù)自身在香港有產(chǎn)業(yè)，在香港有銀行流水，比較容易向銀行獲得較高額度；
讓多個(gè)親戚按照5萬(wàn)美元限額轉(zhuǎn)錢(qián)，10個(gè)親戚就有50萬(wàn)美元出境額度；
根據(jù)內(nèi)地資產(chǎn)情況跟銀行談，銀行確定資金用途后可放寬5萬(wàn)美元額度。
“比如你在深圳有一套500萬(wàn)元的房產(chǎn)，已經(jīng)還完貸款，預(yù)計(jì)能在銀行抵押到350萬(wàn)元。有資產(chǎn)進(jìn)行抵押后，流入香港的資金額度也會(huì)有所放寬。”曹彩維說(shuō)。
在深圳從事房產(chǎn)中介工作的趙英杰經(jīng)理告訴記者，當(dāng)?shù)刂薪闀?huì)提供解決辦法，比如每人每年可以匯款5萬(wàn)美元，這對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)已經(jīng)足夠了。如果需要更大的金額，可以考慮家人一起匯款，或者向朋友、同事借用額度，這些都是合規(guī)的方式，不需要擔(dān)心。
記者以?xún)?nèi)地購(gòu)房者身份向中國(guó)銀行香港分行工作人員咨詢(xún)，對(duì)方透露，“如果內(nèi)地購(gòu)房者在香港開(kāi)戶(hù)，香港這邊的銀行通常只審核客戶(hù)開(kāi)戶(hù)的目的，比如你是買(mǎi)房，就憑借身份證、港澳通行證、過(guò)港小票、內(nèi)地居住地址證明以及相關(guān)買(mǎi)房的憑證就可以了，至于開(kāi)戶(hù)后內(nèi)地購(gòu)房者能夠轉(zhuǎn)多少錢(qián)進(jìn)來(lái)，是內(nèi)地在審核的。”
某新盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)講解付款流程 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
也有人認(rèn)為，解決了內(nèi)地資金流入問(wèn)題后，在香港買(mǎi)房實(shí)際支出成本并沒(méi)有想象中那么高，有一定的杠桿成分。
曹彩維就向記者介紹了具體操作流程：
比如一套500萬(wàn)港元的二手房，按照香港的交易情況，一般購(gòu)房者首先只需要50萬(wàn)港元的成本，俗稱(chēng)定金。這個(gè)定金也并非需要一次性付款，首先向開(kāi)發(fā)商支付約15萬(wàn)港元小定，然后在14天內(nèi)去律師行支付35萬(wàn)港元尾款。支付完小定的50萬(wàn)港元資金后，可以對(duì)房屋進(jìn)行出租或居住，剩下450萬(wàn)港元尾款可以在10年內(nèi)向律師行支付。
記者在走訪(fǎng)香港樓市時(shí)了解到，現(xiàn)在香港不少預(yù)售新盤(pán)都正在或計(jì)劃推出類(lèi)似“買(mǎi)樓收租易付款計(jì)劃”。即下定簽約臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約時(shí)，僅需交付總價(jià)的5%，剩下95%可以等一兩年后，樓盤(pán)發(fā)出入伙通知書(shū)后14天內(nèi)繳付。此前，這些項(xiàng)目在收樓前大多數(shù)要支付總價(jià)的10%作為定金。
本地買(mǎi)家1.66億拿下24個(gè)單位
事實(shí)上，內(nèi)地客赴港買(mǎi)房數(shù)據(jù)激增的同時(shí)，香港本地的剛需和投資客亦十分積極入市。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，BP項(xiàng)目第1期頂層全層24個(gè)單位，已以逾1.66億港元易手，有市場(chǎng)消息指由同一組買(mǎi)家大手掃入，成撤辣至今香港市場(chǎng)最大宗大手入市個(gè)案。
每經(jīng)記者就此向BP項(xiàng)目方面求證，對(duì)方表示是一位香港本地買(mǎi)家以公司名義買(mǎi)的。???
