賈康：新常態(tài)下，房地產(chǎn)為何還將是支柱產(chǎn)業(yè)
當(dāng)下“新常態(tài)”這個概念，它的“新”已經(jīng)非常明朗，形成了共識，即舊的階段合乎規(guī)律的已經(jīng)過去，告別了我們過去三十余年年均10%以上兩位數(shù)的增長。從進入中等收入階段之后的發(fā)展?fàn)顩r觀察，進入這個階段之后，所有的經(jīng)濟體都是從高速落入中高速。如何維持中高速運行，打造好“升級版”，也就是提高增長質(zhì)量，是這個階段的實質(zhì)問題。 中國現(xiàn)時“新”的特征已經(jīng)無可爭議，但比較直率地說，“常”還沒有實現(xiàn)。我們的經(jīng)濟還在繼續(xù)探底，繼續(xù)下行。
新常態(tài)的“常”所要實現(xiàn)的，是按照軟著陸方式真正追求經(jīng)濟增長質(zhì)量提升，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，這種“由新到常”的轉(zhuǎn)變完成探底之后，要使整個經(jīng)濟在企穩(wěn)狀態(tài)下維持中高速提質(zhì)升級的態(tài)勢對接盡可能長的增長平臺期，提質(zhì)升級是最關(guān)鍵的。但我們也不能忽視7%的最新指標(biāo)，是鄧小平南巡以來的最低點，而且它位于非常重要的心理關(guān)口，影響市場預(yù)期，影響整個市場氛圍，包括房地產(chǎn)業(yè)。
中國房地產(chǎn)絕不是在崩盤
我們面對經(jīng)濟繼續(xù)下行，由新求常，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動，而總體實現(xiàn)各方面兼顧、微妙結(jié)合的調(diào)控方略之中，要密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。因為很明顯，中國現(xiàn)在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化的總體發(fā)展中，我們是有“韌性”、增長空間和回旋余地的，其中國民經(jīng)濟一個很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，就是不動產(chǎn)、房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。
總體說來，中國整個城鎮(zhèn)化過程還要較高速地發(fā)展幾十年。按國際經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率要一直走到70%的高位才能轉(zhuǎn)而走進低平發(fā)展階段，從現(xiàn)在真實的城鎮(zhèn)化率在40%左右看，城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長，可能要維持三十年左右，那就已非常接近2050年偉大民族復(fù)興的歷史時點。房地產(chǎn)會隨著中國各中心區(qū)、建成區(qū)的擴大，配合接納陸陸續(xù)續(xù)4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居，必然會形成整個國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級、優(yōu)化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。
當(dāng)然也有一些困擾我們的問題：這樣的支柱曾經(jīng)在前面若干年表現(xiàn)出發(fā)展中熱度非常高，住房均價一路往上走，當(dāng)時感受是“越調(diào)越熱，越調(diào)越漲”，但怎么會在前面一年多的時間里，一下子轉(zhuǎn)向了？我們現(xiàn)在可以評價一下我國在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)變化的性質(zhì)是什么。
我一向強調(diào)，去年年初以來非常明顯的房地產(chǎn)市場變化，其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”，絕對不是有些人說的中國房地產(chǎn)進入崩盤的過程，以及整個房地產(chǎn)的景氣（如果以成交均價表現(xiàn)的房價而言），出現(xiàn)了一去不回的根本性拐點。
這樣極悲觀的觀點曾經(jīng)非常有影響力，一些持此類觀點的有影響力的人物也博得了公眾關(guān)注。但現(xiàn)在我們完全可以證明：對于“崩盤”說的斷然否定是正確的。我也愿意借此機會強調(diào)一下：經(jīng)濟學(xué)的基本邏輯確實是有用的，有助于我們理解規(guī)律，不能只看一段時間里的市場波動——任何市場都有波動，我們判斷房地產(chǎn)市場絕非崩盤的基本底氣在于對規(guī)律的認(rèn)知，這是非常重要的。
整個中國的發(fā)展過程以工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的結(jié)合來說，總體而言是只走到中間階段。我們城鎮(zhèn)化過程的高速發(fā)展還有很大的空間，那么有什么理由認(rèn)為去年上半年以來一度顯得非常有壓力的房地產(chǎn)市場變化就是崩盤呢？換句話說，如果真的崩盤，如果這種波動中的根本性拐點已經(jīng)出現(xiàn)，那就是整個中國跌入中等收入陷阱之劫了，有大問題了！我們有什么扎實的理由這么悲觀，怎么就會認(rèn)為這個現(xiàn)象已無法收拾呢？
現(xiàn)在已看得很清楚，如果依據(jù)事實做一個簡單評價的話，自去年上半年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)整與分化，在演變過程中總體來說是健康的：整個房地產(chǎn)市場過去曾經(jīng)形成較普遍的民眾焦慮，決策層和管理部門雖高度關(guān)注，頻頻推出種種權(quán)宜之計，但一段時間又顯得似乎無可奈何，然而，過去肆無忌憚的瘋炒氛圍在去年以來已經(jīng)不復(fù)存在了。從一線城市到三四線城市，現(xiàn)在沒有人擔(dān)心炒房和房價瘋漲的問題，更多的是關(guān)注它怎么繼續(xù)演變，而這種演變是市場分化中并不會總體崩盤而繼續(xù)完成這一輪調(diào)整的問題了。
這種調(diào)整如掌握好，就是擠出與消化泡沫，這一過程會更好地使全社會方方面面認(rèn)識到，房地產(chǎn)是波動的市場，波動中使市場機制發(fā)揮應(yīng)有作用，是要構(gòu)建公平的市場。而政府要以調(diào)控促使這種市場保持平衡，就首先要在保障房軌道上使低收入階層和收入“夾心層”住有所居。托住保障軌的底之后，市場軌上則要引導(dǎo)中等收入以上的公眾、購房者和開發(fā)商一起認(rèn)識和順應(yīng)這個市場。因此，大家要在分化的市場中注意交易決策上的區(qū)別對待、具體分析，即至少需要分線（是幾線的城市？）、分市（同樣是二、三線城市，情況可能大相徑庭）、分段（地段因素千差萬別、十分關(guān)鍵）、分類型（如學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房），大家要由此來理性地認(rèn)識市場，決定自己的投資行為、開發(fā)行為。各方面一起遵循市場客觀規(guī)律考慮問題，那么整個社會是在我們的經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌和建設(shè)發(fā)展全面小康社會的過程中，有了一個全民的房地產(chǎn)知識培訓(xùn)。政府方面、開發(fā)商、投資者和社會方方面面的成員都會在這個演變過程中，得到很多有益的經(jīng)驗和認(rèn)識。
政府總體是政策的適應(yīng)性調(diào)整
在經(jīng)濟下行房地產(chǎn)市場分化這個大背景下，我所討論的是針對房地產(chǎn)的景氣下行如何評價政府行為。一般人都說現(xiàn)在政府在救市，這個說法未嘗不可。但我更傾向于將現(xiàn)在政府的主要動作稱為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”。
這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因為政府方面過去擔(dān)心的、為難的，是房地產(chǎn)市場怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”，所有人都認(rèn)為膽大一點沖進去就可以有非常豐厚的回報，造成了很大社會壓力。在制度要素還不配套情況下，政府只能在政策方面想辦法，乃至推出非常極端的行政手段，限購、限價，但似乎依然不能遏制炒房團肆無忌憚的炒作。而現(xiàn)在這個新階段來了之后，政府可以也完全有必要進行適應(yīng)性調(diào)整：
第一，我認(rèn)為各個地方因地制宜逐步取消限購?fù)耆衅浔匾Ｈ绻Q這是“救市”，我更愿意稱之為在考慮市場下行情況下幫助它更合理恢復(fù)常態(tài)的同時，把有很大負(fù)作用的權(quán)宜之計消化掉。當(dāng)年有關(guān)部門表了態(tài)：限購是不得已的權(quán)宜之計——既然是權(quán)宜之計，如今其所對應(yīng)的特殊必要性不存在了，為什么不能退出？理所當(dāng)然可以退出、應(yīng)當(dāng)退出。各個地方因地制宜逐步取消限購?fù)耆斜匾驗槿∠艘膊粫霈F(xiàn)泡沫化，只會使市場更好起作用。現(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，他們各有各的道理，主要不是擔(dān)心這幾個城市的房價上升，是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市，外來人口壓力太大，當(dāng)?shù)卣诰S護基本公共服務(wù)均等化方面的能力，仍然不能很好適應(yīng)人口涌入帶來的變化和消除“城市病”的情況。北京已經(jīng)按照要求以京津冀一體化為新的格局，抓緊做好全盤規(guī)劃，疏解非核心功能，一定要調(diào)整它的城市生活狀態(tài)。總體來說，還是需要以延續(xù)行政手段的限購，來限制外來人口的壓力。
三亞的發(fā)展戰(zhàn)略是在海南國際旅游島的建設(shè)中打造高水平中心城市，已經(jīng)形成了房地產(chǎn)有聲有色地發(fā)展，但近年在當(dāng)?shù)刭彿康娜耍罅繛榉潜镜氐木用瘢瑥膬?nèi)地、特別是從東北區(qū)域涌進來大批的購房者，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了“東北人扎堆”的社區(qū)，他們認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整，不想在放開之后使更多的內(nèi)地人進入三亞購房，希望從長考慮引導(dǎo)優(yōu)化本地的持房者結(jié)構(gòu)。除了這幾個特殊案例之外，在當(dāng)前形勢下，其他城市都取消限購，我覺得是合適的。
還有，我認(rèn)為政府的金融政策、信貸政策的放寬，總體來說也是一種政策的適應(yīng)性調(diào)整。比如關(guān)于首貸的認(rèn)定，放寬到所有的貸款都還完了，這時候再貸款，不管手上有幾套房，都可以認(rèn)為是首貸，這合乎市場規(guī)律。
這些是在市場交易中更多地允許所謂“消費者主權(quán)”上的自由選擇。信貸方面在不用擔(dān)心市場瘋炒的情況下，應(yīng)該助力讓市場起作用，讓消費者自己選擇與判斷——他們愿意多買房子，是用于投資或者是改善自己的住房條件，我認(rèn)為管理部門已不必過多費心，自擔(dān)風(fēng)險是適合房地產(chǎn)市場軌上的總體導(dǎo)向的。
另外首付的比重在調(diào)低，也有必要。因為大家已經(jīng)比以前更地好認(rèn)識了市場的風(fēng)險，更理性地在做判斷，這時候適當(dāng)降低一些首付的比重，比如降到40%，實際上是使市場上的活躍程度適當(dāng)提高，同時又不用擔(dān)心這樣一來馬上就變成瘋炒狀態(tài)。我作為研究者，認(rèn)為把它稱之為救市也未嘗不可，但不應(yīng)該指責(zé)政府這事做得不恰當(dāng)，因為政府意圖是要讓市場充分起作用，在新形勢、新階段上讓市場總體發(fā)揮決定性作用。
再說到相關(guān)交易的稅收政策的放寬。原來是持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現(xiàn)在已經(jīng)給出信息，不少地方是放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這有利于房地產(chǎn)市場的活躍，有利于按照市場機制減少空置房比重。而且實話實說，這一年多，有各種因素在促使二手房的市場供給量上升，現(xiàn)在不少地方有大量的二手房涌入市場，這較好地使供需得到了校正。
前面一些年“單邊市”一路上升的時候，往往表現(xiàn)為供不應(yīng)求，現(xiàn)在反過來了，新居要消化庫存，二手房則有很多空置房進入市場，這時候當(dāng)然稅收和前面的信貸的邏輯一樣，應(yīng)該助力于市場更多起作用。總體來說，這有利于盤活存量，促使生產(chǎn)要素更好流動。按照市場機制本身的邏輯和規(guī)律，來使我們總體市場狀態(tài)更健康，消化過去的問題，以后就可以對接可持續(xù)的發(fā)展。